Actualités

Comment les adhérents de la FNAIM s’organisent-ils pour traverser cette crise ?

D’abord, je suis fier d’eux : tous ont suivi à la lettre notre consigne passée, le dimanche 15 mars 2020 de fermer nos près de 10 000 agences adhérentes, tout en demandant à leur dirigeant d’assurer une continuité de service. Cela a permis la poursuite des activités, à la fois en administration de biens et en syndic, deux métiers très importants pour notre profession. En conséquence, nos propriétaires ont été payés et nous avons solutionné des tas de petits problèmes avec nos locataires.

Évidemment, en transaction, la donne est différente. Alors que le marché restait porteur, l’activité, à partir du 15 mars, s’est brutalement arrêtée. Résultat : l’ensemble des forces de ventes de nos agences a été mis au télétravail, et va être mis au chômage partiel le temps de passer ce cap difficile. Mais globalement, j’ai noté, de la part de nos adhérents, à la fois agilité, confiance et digitalisation.

Vous avez déploré une certaine lenteur des notaires à authentifier les actes de ventes. Sont-ils suffisamment armés pour faire front ?

J’ai demandé à ce que les notaires n’interrompent pas leur service. Car derrière leur activité, il y a des vendeurs qui attendent leur argent. Il y a aussi des acquéreurs qui ont besoin d’emménager, car les déménagements ne sont pas interdits. Et il y a pour nos entreprises beaucoup de flux d’argent.

Les notaires, comme nous tous, ont été pris dans cette contradiction entre confinement et continuité de service. L’enjeu des notaires, c’est qu’ils sont les acteurs d’un service public, et que sur le terrain nous avons subi des interruptions brutales de service qui se sont révélées très préjudiciables et qui, à mon sens, n’étaient pas justifiées. Jean-François Humbert, président du Conseil supérieur du notariat, a pris des engagements de continuité de service. Tant mieux, nous sommes rassurés. Mais nous le vérifierons sur le terrain, car nous aurons très vite les retours de nos adhérents.

Certains métiers de l’immobilier traversent-ils cette crise économique moins difficilement que d’autres ?

De nos trois métiers, le syndic reste et restera peu affecté, si ce n’est un surcroît de travail, tant d’un point de vue administratif, juridique que commercial : les copropriétés sont, bien sûr, toujours habitées et les flux de charges doivent être payés.

Concernant l’administration de biens et la location, cette activité, sous l’angle de l’administration pure, va fonctionner correctement. Le parc locatif est soumis à très peu de mouvements. Tout est figé. Notons également que les paiements des loyers restent obligatoires et que sont uniquement suspendus ceux du secteur des entreprises. En revanche, en ce qui concerne les mouvements de locations, cela ne fonctionne plus. L’activité devrait redémarrer à partir de la fin de l’été.

Et quid des transactions ?

Le scenario de sortie de crise demeure très difficile à établir. Même si nous essayons de nous raccrocher à des expériences passées, nous vivons une situation hors du commun. J’ai personnellement vécu la crise de 1990, qui était une explosion de la bulle immobilière après laquelle le marché était resté atone pendant près de cinq ans. J’ai également connu le krach de 2008, qui a engendré un arrêt brutal des transactions - qui n’ont redécollé qu’au bout de douze mois.

Aujourd’hui, vendeurs et acquéreurs ont suspendu leurs décisions. Pour l’avenir proche, la crainte est de savoir si le monde bancaire va continuer à financer les projets de nos clients lorsqu’ils reprendront le chemin de nos agences. Il pourrait y avoir un problème d’allocation de ressources. Et peut-être l’instauration d’une certaine forme de sélectivité par les taux. La clé est là : si la crise dure un mois, nous...

Notre collaboratrice Laura fera son show dès lundi 3 février 2020 dans une émission immobilière très connue du grand public en avant-soirée sur la 6^e chaîne. Vous pouvez d’ores et déjà la retrouver sur la bande annonce de l’émission. Si vous n’avez pas la possibilité de la regarder lors de la diffusion, les replays seront accessibles… à volonté !

Mais là où Comptoir Immobilier de France tire son épingle du jeu c’est avec le groupe TF1 notamment grâce l’émission « Carrément bien(s) » diffusée sur TMC tous les matins de 7h à 7h30 et présentée par Bruno Waitzmann et Olivier Casado. L’émission revêt un caractère inédit puisqu’elle est l’unique émission de télé-achat immobilier au monde ! Le partenariat nous place officiellement en tant que consultant TV officiel de l’émission

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Rénovation énergétique : le CITE remplacé par une prime forfaitaire

Comme indiqué dans le Projet de loi de finances pour 2020 (PLF 2020), le Crédit d'impôt transition énergétique (CITE) est, dès cette année, remplacé progressivement par une prime contemporaine à la réalisation des travaux. Réservée aux travaux de rénovation énergétique réalisés dans l’habitation principale des demandeurs, cette nouvelle prime baptisée « MaPrimeRénov’ », est versée par l'Agence nationale de l'habitat (Anah) dès la fin des travaux. Avec le CITE, il fallait attendre plus d'un an pour percevoir le bénéfice du crédit d'impôt. Précisons toutefois que cette nouvelle prime est réservée aux ménages modestes. Les 40 % de ménages les plus modestes y ont accès dès cette année, tandis que les ménages aux revenus intermédiaires bénéficient encore du CITE en 2020, avant de basculer vers la nouvelle prime en 2021. En revanche, les 20 % de ménages les plus aisés ne peuvent pas bénéficier de la nouvelle prime en 2020, ni du CITE. Pour un ménage modeste de 2 personnes, le plafond des ressources est fixé à 36 792 € par an en Ile-de-France et 27 896 € dans les autres régions. Pour un foyer très modeste de 2 personnes, le plafond est fixé à 30 225 € par an en Ile-de-France et 21 760 € ailleurs.

Les plafonds des revenus pour les ménages modestes éligibles à la prime

CHIFFRES CLÉS

La suppression définitive du Crédit d'impôt transition énergétique (CITE) interviendra le 1er janvier 2021.

Prime à la rénovation énergétique : un montant qui varie selon les revenus

La nouvelle prime à la rénovation énergétique est plafonnée à 20 000 € par ménage. Elle concerne un bouquet de travaux pouvant être réalisés sur une période allant de 1 à 5 ans. Alors que le montant du CITE était déterminé selon la valeur des travaux, le montant de la « MaPrimeRénov’ » est déterminé en fonction de l’efficacité énergétique des travaux réalisés et des revenus des demandeurs. Par exemple, pour l’installation d’une chaudière à granulés, les ménages très modestes peuvent bénéficier d’une prime de 10 000 €, les ménages modestes d’une prime de 8 000 € et les ménages intermédiaires d’une prime de 4 000 €. La prime permet de financer de nombreux travaux d’isolation, de ventilation ou de changement de mode de chauffage, ainsi que la réalisation d’un audit énergétique. Pour bénéficier de MaPrimeRénov’, il faut que le logement ait été construit il y a plus de 2 ans et que les travaux soient réalisés par une entreprise Reconnue garante de l’environnement (RGE). Des aides locales et les certificats...

Il fait bon être propriétaire d’un bien ancien en France. D’après le bilan immobilier publié le 10 décembre par le Conseil supérieur du notariat, organisme représentant l’ensemble des notaires de France, le volume de transactions immobilières a dépassé le million en 2019. 1,059 million pour être précis, soit plus de 10% d’augmentation par rapport à 2018. Un record qui s’est naturellement accompagnée d’une nouvelle hausse des indices de prix : +4% pour les appartement et 2,5% pour les maisons au troisième trimestre 2019 par à la même période un an plus tôt.

Cette inflation devrait même se poursuivre au quatrième trimestre 2019, portant la hausse annuelle à environ 5,5% sur l’ensemble de la France. Pour établir leurs prévisions, les notaires se sont fondés sur les avants contrats (promesses de vente) enregistrés depuis plusieurs semaines.

+10% à Nantes et Lyon

Un dynamisme porté essentiellement par des taux de crédit historiquement bas - 1,14% toute durée confondue selon l’observatoire Crédit Logement CSA - qui permettent aux acheteurs de "supporter la hausse des prix", rappellent les notaires. "Il n’a jamais été aussi facile de financer l’achat d’une maison ou d’un appartement", abondent-ils. Ainsi, en dehors de la région francilienne, un appartement ancien sur deux se vend plus de 125.000 euros, une maison sur deux plus de de 165.000 euros. Côté surface, un emprunt sur 20 ans permet de s'offrir un appartement de 56 mètres carrés (800 euros de mensualité) et une maison de 154 mètres carrés (1.300 euros de mensualité), deux valeurs stables sur un an.

Certaines grands centres ont évidemment profité de cette conjoncture davantage que d’autres. Sur un an (*), un appartement lyonnais a ainsi vu sa valeur bondir de 10,3% à 4.320 euros le mètre carré. Nantes ( +10,1% à 3.150 euros) Saint-Etienne (+7,7% à 930 euros), Rennes (+7,6% à 2.750 euros) et Paris (+6,3% à 9.890 euros le mètre carré). Seul Reims recul dans la liste des notaires (-2,7% à 2.000 euros). Pour les maisons, Nantes (+7%), Paris et Bordeaux (+5% chacun) enregistrent les plus fortes progressions.

Le compromis de vente peut être conclu électroniquement

L’article 1174 du code civil dispose que lorsqu'un écrit est exigé pour la validité d'un contrat, il peut être établi et conservé sous forme électronique dans le respect de certaines conditions. Attention, certains actes échappent toutefois à l’ère de l’électronique. Les actes relatifs au droit de la famille et aux successions répondent à un formalisme strict et ne peuvent pas faire l’objet d’une signature électronique ainsi que les actes relevant des suretés personnelles ou réelles (comme un engagement de caution solidaire par exemple) qui ne peuvent pas faire l’objet d’une signature électronique.

Lorsqu'est exigée une mention écrite de la main même de celui qui s'oblige (comme par exemple un compromis de vente rédigé par l’intermédiaire d’un professionnel puis remis en mains propres), ce dernier peut l'apposer sous forme électronique si les conditions de cette apposition sont de nature à garantir qu'elle ne peut être effectuée que par lui-même.

Quelle est la valeur d’un contrat signé électroniquement ?

L'écrit électronique a la même valeur que l'écrit sur support papier, sous certaines conditions : son auteur doit être parfaitement identifié. Le contrat doit également être conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité.  La signature électronique consiste en l'usage d'un procédé fiable d'identification. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu'à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l'identité du signataire assurée et l'intégrité de l'acte garantie.

RÉFÉRENCES JURIDIQUES

• Articles 1174, 1175, 1366, 1367 et 1369 du code civil.

Rénovez les pièces stratégiques pour vendre

L'état de certaines pièces peut être décisif pour conclure une vente immobilière. C'est le cas des pièces techniques telles que la cuisine ou la salle de bains. Des pièces dont la rénovation coûte souvent cher et qui peuvent faire fuir les acquéreurs si elles ne sont plus au goût du jour... voire vétustes.

Ces rénovations vous permettront d'ailleurs de profiter d'un logement en bon état tant que vous l'habiterez mais aussi de faire de belles photos pour votre annonce immobilière. Car, on le rappelle, une annonce immobilière avec de belles photos est un must pour que des acquéreurs se déplacent pour visiter votre bien immobilier.

En outre, "il est beaucoup plus agréable de vivre dans une maison rénovée", explique Jean-Christophe, qui vient de rénover ses deux salles de bains et sa cuisine dans sa maison dans le but de la vendre. "Refaire ces pièces nous permettra de vendre au prix du marché, de présenter un logement au goût du jour et sain. Je pense que c'est un excellent investissement qui peut peut-être nous aider à faire une petite plus-value à la vente. D'autant qu'on peut faire un peu de home staging dans les autres pièces de la maison pour réduire les coûts de rénovation", poursuit-il.

Refaire la salle de bain pour vendre

La salle de bains est en effet une des pièces maîtresses d'un logement. Avec la cuisine, elle retiendra toute l'attention des acquéreurs dont les attentes peuvent varier : double vasque, baignoire, douche italienne, wc séparés... mais qui rechercheront globalement la même chose : ne pas faire de travaux trop importants dans cette pièce technique et poser leurs valises une fois l'acte de vente signé.

En effet, rénover entièrement une salle de bains peut coûter très cher selon le niveau de finition et de sa superficie. En moyenne, les prix d'une rénovation complète vont de 400 euros/m2 à 1200 euros/m2.

Refaire la cuisine pour vendre

Même s'il s'agit de l'aménagement d'une petite cuisine, refaire sa cuisine dans le but de préparer la vente est une astuce pour donner de la valeur à votre bien immobilier.

Et comme pour une salle de bains, les prix de rénovation complète pour une cuisine varient de 400 euros à 1200 euros environ par m2 selon les matériaux choisis.

Ces deux rénovations donneront de la valeur et/ou du cachet à votre logement. Un bien immobilier refait à neuf pouvant se vendre plus cher qu'un autre nécessitant d'importants travaux.

Agrandissez la surface habitable

Autre astuce pour augmenter la valeur de votre logement: agrandir ce dernier en aménageant les combles ou en créant un souplex cosy par exemple.

Le prix de vente étant calculé sur le prix au m2, créer une pièce supplémentaire valorisera votre bien. Attention toutefois, puisque la taxe foncière basée sur la superficie habitable du bien augmentera également.

Bien situé dans une zone avec PLU

Des autorisations sont nécessaires si vous souhaitez agrandir votre maison de plus de 40m2 si votre logement est situé dans une zone dotée d'un PLU (un plan local d'urbanisme). Si la surface totale atteint 150m2 vous devrez avoir recours à un architecte et obtenir un permis de construire de la mairie.

Une déclaration préalable de travaux suffit pour les agrandissements de moins de 40m2 si la surface totale n'excède pas 150m2 après agrandissement.

Bien dans une zone sans PLU

Si vous n'êtes pas situé dans une zone PLU, vous devrez déposer un permis de construire pour tout agrandissement de plus de 20m2.

Et si vous envisagez de surélever la maison, vous devrez vos renseigner en amont auprès du service d'urbanisme de votre commune.

Une extension de maison peut coûter de 500 euros/m2 à plus de 2000 euros/m2 selon la structure choisie, l'artisan, la complexité du chantier, les matériaux...

Installez des équipements coup de cœur

Selon la zone où vous habitez, l'installation d'équipements coup de coeur pourra donner un coup d'accélération à...

Construire sa maison : comment vérifier la qualité du sol du terrain ?

Vous pensez avoir déniché le terrain idéal pour construire votre nouvelle maison ? Sachez toutefois que tant qu’aucune étude de sol n'a été réalisée, des doutes subsistent sur la nature du terrain. En construisant votre maison sur des fondations classiques, sans effectuer d’étude de sol au préalable, vous risquez de voir votre habitation se détériorer en quelques années. Il est donc préférable de faire réaliser une étude de sol, aussi appelée G12, afin de connaître la nature du terrain sur plusieurs mètres de profondeur, et le type de fondation pouvant y être créé. Cette étude vous permettra notamment de savoir le budget que vous devrez consacrer à la création des fondations. L’étude de sol doit être réalisée par un géotechnicien, obligatoirement titulaire d’une assurance. Pour le vérifier, n’hésitez pas à lui demander une copie de son attestation d’assurance. S'il existe des études de sol autres que la G12, seule celle-ci vous protège puisqu'elle engage la responsabilité du professionnel qui la réalise grâce à l'assurance dommages-ouvrage.

CONSEIL SELOGER
Ne pas faire une étude du sol, c’est prendre le risque de devoir réaliser des réparations onéreuses à moyen terme.

L'étude de sol est-elle obligatoire ?

Si elle est fortement recommandée pour éviter les mauvaises surprises, l’étude de sol n’est pas toujours obligatoire. Elle l’est toutefois dans certains secteurs à risques (sismique, glissement de terrain, submersion…) concernées par un Plan de Prévention des Risques (P.P.R). La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) de 2018 a également rendu obligatoire l’étude de sol dans certaines zones présentant un risque lié à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Ces zones sont définies par arrêté ministériel. Si votre terrain n’a pas encore fait l’objet d’une étude de sol, demandez à votre mairie si elle est obligatoire ou non. Si ce n’est pas le cas, il est conseillé de prévoir une clause suspensive dans l’acte de vente afin de pouvoir résilier la vente si l’étude de terrain réalisée par la suite révèle un surcoût de fondation très important lié à la qualité du terrain. Précisons que si vous voulez souscrire une assurance dommages-ouvrage, qui finance les travaux de réparation pendant 10 ans, l’étude de sol est souvent réclamée par l’assureur. 

BON À SAVOIR
L’étude du sol se déroule en plusieurs étapes : les fouilles et les mesures de la résistance du sol, le calcul du frottement, les tests en laboratoire pour déterminer la teneur en argile et en eau du sol, etc.

Qui doit prendre en charge l'étude de sol ?

Si vous signez un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) avec fourniture de plan, c’est au constructeur de faire réaliser l’étude de sol si celle-ci est obligatoire. En effet, la loi précise qu’un constructeur professionnel ne peut construire une maison sans se préoccuper de la bonne ou mauvaise qualité du sol. L’article R. 231-5 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) indique que le prix convenu inclut, s'il y a lieu, les frais d'étude du terrain pour l'implantation du bâtiment. Le constructeur ne peut donc, en aucune manière, vous demander des frais supplémentaires. La réalisation de l’étude de sol doit être mentionnée dans le CCMI. Si vous avez opté pour l’auto-construction, ce sera toutefois à vous de prendre en charge l’étude de sol. Le prix d’une étude de sol est libre et varie en fonction de la pente, de la superficie du terrain, du plan de construction et de la situation géographique. Le coût de cette étude peut donc aller de 500 à 2 000 €. Il est important de démarcher plusieurs géotechniciens...

Contrat de réservation : l'acheteur doit juste verser un dépôt de garantie

Dans le cadre de l’achat d’un logement neuf en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement), c’est-à-dire sur plan, le promoteur ne peut pas vous demander de payer la totalité du prix du bien lors de la signature du contrat de réservation. À cette étape, vous devez seulement verser un dépôt de garantie dont le montant est calculé en fonction du délai prévisionnel de signature de l'acte de vente définitif. Le montant est limité à 5 % du prix de vente si le délai prévisionnel de signature est inférieur ou égal à 1 an. Si le délai prévisionnel est compris entre 1 et 2 ans, le montant du dépôt de garantie est limité à 2 % du prix prévisionnel de vente. Si le délai est supérieur à 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut vous être demandé. Précisons qu’à ce stade, vous ne courez aucun risque en cas de faillite du promoteur immobilier puisque le dépôt est versé sur un compte à votre nom dans une banque ou chez un notaire. Le promoteur ne peut pas encaisser le chèque, sous peine de nullité du contrat de réservation.

Dans l'immobilier neuf, le paiement d'un logement est échelonné
Lors de l'achat d'un logement neuf sur plan, le contrat prévoit, après le versement du dépôt de garantie, un échelonnement des paiements, en fonction de l'avancement des travaux. L’échéancier des paiements vous est présenté lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, soit quelques mois après la signature du contrat de réservation. Les pourcentages maximaux que peut vous réclamer le promoteur à chaque étape de la construction sont fixés par la loi : 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise « hors d'eau », c'est-à-dire après la mise en place de la toiture et des murs et 95 % du prix à l'achèvement des travaux. Le promoteur peut toutefois prévoir des versements intermédiaires, sous réserve de respecter ces pourcentages plafonds. Il vous restera donc à payer 5 % à la mise à disposition du logement, sauf en cas de réserves pour défauts de conformité. Si vous avez contracté un prêt immobilier pour financer l'achat de votre logement neuf, la banque débloquera les sommes au fur et à mesure des appels de fonds.

BON À SAVOIR
La loi prévoit des pénalités en cas de retard de paiement lors des appels de fonds du promoteur.

Ce qu’il faut savoir sur le contrat de réservation

Le contrat de réservation vous permet de réserver le logement de votre choix auprès du promoteur, mais il n'est pas obligatoire. Ce contrat liste l’ensemble des conditions de la vente : il doit mentionner la surface habitable approximative, le nombre de pièces principales et la nature des pièces secondaires, la situation du logement dans l'immeuble, le prix prévisionnel de vente et les conditions de révision, un descriptif des qualités techniques de la construction (matériaux utilisés, équipements, etc.) ainsi que la date prévue pour la signature du contrat de vente définitif. Le contrat de réservation vous engage pour l’achat du logement. Vous disposez cependant de 10 jours après la signature pour renoncer à l’achat sans motif, tout en récupérant votre dépôt de garantie. Au-delà des 10 jours du délai de rétractation, la loi prévoit le remboursement de l’intégralité du dépôt de garantie si la vente ne peut pas se faire en raison du non-respect du contrat de réservation, comme un retard de livraison, un prix définitif excédant de plus de 5 % le prix prévisionnel ou la non-obtention du prêt immobilier.

La réforme de la taxe foncière, qui passera par une révision des valeurs locatives des logements servant de base à son calcul, sera effective "à partir de 2026", selon le projet de budget 2020. La taxe foncière est un impôt local, payé par les propriétaires, dont les recettes reviennent actuellement aux collectivités locales. Elle repose sur une valeur donnée aux logements en fonction de leur degré de confort.
Mais les critères d'appréciation de ce confort, qui datent de 1970, ont souvent été critiqués pour leur obsolescence, en particulier par la Cour des comptes. Des logements très anciens des centres-villes dont l'état réel n'a pas été actualisé sont ainsi beaucoup moins fiscalisés que des logements plus récents, ou datant même des années 60 qui étaient considérés à l'époque comme un sommet de confort mais ne le sont plus aujourd'hui alors que les normes d'habitat ont évolué.

130.000 foyers concernés par une hausse cette année
Les propriétaires sont toutefois tenus de déclarer certains changements dans leur logement, une déclaration qui entraîne une révision de la valeur locative. Cette année par exemple, 130.000 foyers fiscaux ont vu leur taxe foncière augmenter pour cette raison, a indiqué récemment le ministre des Comptes publics Gérald Darmanin. Plusieurs fois envisagée, la réforme en profondeur des valeurs locatives est potentiellement explosive car elle pourrait entraîner une forte augmentation de taxe foncière pour certains propriétaires. Le gouvernement a donc décidé de se donner du temps. La révision des bases locatives sera bien lancée dans le projet de loi de finances 2020 mais elle "produira ses premiers effets sur l'imposition foncière à partir de 2026", indique Bercy. Ses effets "seront lissés sur une longue période pluriannuelle", ajoute encore le ministère dans le document de présentation du projet de budget, qui précise que cette réforme se fera "à prélèvement constant".
Avec AFP

Comment se porte la catégorie dédiée à l’immobilier ?

L’immobilier reste le premier univers du portail Leboncoin juste devant l’automobile. C’est la locomotive du groupe puisqu’elle enregistre, en septembre, 12 millions de visiteurs uniques par mois contre 11,3 millions en septembre 2018, selon Médiamétrie. La catégorie dédiée à l’immobilier neuf, qui a été lancée en 2018, est un franc succès : en presque deux ans, le nombre d’annonceurs a été multiplié par 4, les visites par 15 et les contacts par 30. Cela s’explique aussi par le fait que l’immobilier est un marché vertueux, porté par une forte progression des transactions dans l’ancien dans les centres villes et une forte évolution des prix au m2. Il y a deux ans, en octobre 2017, Leboncoin a racheté À Vendre À Louer, un portail plus traditionnel, donc plus proche des attentes des agents immobiliers. En plus de nous permettre de gagner des parts de marché, cette acquisition nous a aidé à capter l’attention des professionnels du secteur.

Quelles synergies ont jusqu’ici été développées entre les deux portails ?

Il est dans notre intérêt de garder les deux marques distinctes car elles correspondent à deux contextes d’usage différents et à deux forces : la puissance pour Leboncoin et l’affinité pour À Vendre À Louer. Pour autant, nous développons autant de synergies que possible. Sur le volet commercial, Leboncoin et À Vendre À Louer disposent désormais d’une régie commune. Les équipes liées à la communication, au marketing et à la finance sont, elles aussi, partagées. Sur le volet fonctionnel, d’autres synergies devraient être mises en place : nous lancerons, dans quelques semaines, un back office commun, qui permettra à nos clients de gérer leurs annonces depuis un seul et même espace.

Quelles sont vos ambitions pour À Vendre À Louer ?

Nous voulons faire de ce portail une référence en matière d’immobilier en France. C’est bien parti puisque son audience croît rapidement : en juillet 2019, il enregistrait 3 millions de visiteurs uniques, contre 2 millions en mai 2018, d’après Médiamétrie. Dans cette optique, nous avons changé sa charte graphique afin qu’il colle davantage aux goûts de ses utilisateurs. Le design est à la fois plus moderne et plus urbain. Nous avons également développé davantage de services mobiles tournés vers la géolocalisation, le partage d’informations locales et contextuelles, le calcul d’itinéraires entre le domicile et le travail. Ce sont des fonctionnalités que nous étendrons ensuite sur Leboncoin.

Quelles sont vos axes de travail pour la catégorie dédiée à l’immobilier ?

Nous travaillons beaucoup sur la géolocalisation. Depuis que l’évaluation immobilière est disponible en open source (NDLR : la direction générale des finances publiques a rendue sa base DVF publique le 24 avril 2019), il y a davantage de transparence sur le sujet. Nous réfléchissons au développement d’un outil permettant de mieux estimer la valeur immobilière d’un bien. Nous nous intéressons également au modèle de l’Argus, que nous venons d’acquérir et qui permet de collecter des estimations et de proposer des leads qualifiés aux clients. Notre second axe de travail porte sur la data. Nous souhaitons que les agents immobiliers puissent accéder à davantage de données pour mieux piloter la diffusion de leurs annonces, mais aussi qu’ils visualisent les biens considérés comme concurrentiels par rapport aux leurs.

Le rachat de MeilleursAgents par le groupe Axel Springer influence-t-il votre road map ?

Nous évoluons dans un milieu concurrentiel actif et nous observons les mouvements de marché avec attention. En ce qui concerne le rachat de MeilleursAgents, nous notons la valeur transactionnelle de l’opération (NDLR : MeilleursAgents a été racheté 200 millions d’euros), qui est significative. Pour autant, ces mouvements ne changent pas notre road map. Les levées de fonds qui se bouclent aux États-Unis nous inspirent davantage. Au Brésil, la start-up Quinto Andar a par exemple levé l’équivalent de...

Il souhaite étudier tous les marchés locatifs du territoire. Pour l’heure, 28 Observatoires Locaux des Loyers ont été mis en place dans les agglomérations de zones tendues. Ces derniers couvrent une grosse moitié du parc privé de l’hexagone.
Le reste du territoire, moins urbanisé, mérite une information plus qualifiée. Pour ce faire, le Ministère a sollicité 4 experts en modélisation.
Kassoum Ayouba, Marie Breuillé, Camille Grivault et Julie Le Gallo ont en effet pour mission d’exploiter les données de grands opérateurs du marché (Century 21, SeLoger, pap.fr et bientôt leboncoin) afin de déterminer le niveau du loyer par type de bien ainsi que son évolution dans n’importe quel petit coin de France.

Propriétaire d’un appartement de deux pièces situé sur la butte Montmartre à Paris, Ariane a récemment pris un poste à Singapour qui l’éloigne de la capitale plusieurs mois d’affilée. « Je cherche à louer mon appartement, mais est-il préférable de le louer en courte durée sur les plates-formes de locations comme Airbnb, Abritel-HomeAway, ou sur une durée plus longue », s’interroge Ariane.
Pour Flatlooker, agence de gestion locative, la location longue durée s’avère plus intéressante. Une nuitée par l’intermédiaire d’une plate-forme pour un appartement de 30 m2 coûte en moyenne 100 euros et peut donc rapporter jusqu’à 12 000 euros par an pour une location de 120 jours.
La loi portant Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan) du 23 novembre 2018 fixe, en effet, cette limite de 120 jours au-delà de laquelle le logement n’est plus considéré comme une résidence principale. Le logement devient alors un meublé de tourisme et d’autres types d’autorisations sont nécessaires pour le mettre en location dans dix-huit villes en France (voir la note en bas de cette article).
Lorsque le logement est loué meublé pour une plus longue durée, l’appartement est considéré comme le logement principal du locataire. Dans ce cas, le loyer moyen hors charge à Paris est de 36 euros par mois par m2, soit un revenu annuel de 12 900 euros. Dans certains arrondissements, la location saisonnière peut générer en quatre mois l’équivalent de 70 % à 80 % du revenu net que rapporte une location classique en un an. « Vu de cette façon, la location de courte durée semble beaucoup plus intéressante. Mais attention aux frais ! », prévient Jean de Balincourt, PDG de Lokizi, spécialiste de la location meublée de longue durée.

Des frais plus élevés en location courte
En effet, avec une location touristique de courte durée, les frais de ménage, de lavage du linge, de conciergerie nécessaire, par exemple pour remettre les clés au locataire, sont très élevés. S’ajoutent aussi les factures d’électricité, de chauffage ou les charges de copropriété restant à la charge du propriétaire. La taxe d’habitation est également assumée par ce dernier en sus de la taxe foncière. Au total, Flatlooker estime que ces frais se montent à plus de 7 000 euros par an pour un appartement de 30 m2.
Au contraire, dans le cas d’une location longue durée, la loi du 6 juillet 1989 régit les rapports locatifs et le propriétaire peut facturer au locataire la consommation d’eau, d’électricité de chauffage et même une partie des charges de copropriété comme le contrat d’ascenseur par exemple. Le locataire règle aussi la taxe d’habitation ou d’enlèvement des ordures ménagères. Au total, les frais d’une location du même appartement de 30m2 se montent à un peu plus de 4 000 euros sur l’année.

Attention à la fiscalité
Enfin, le régime fiscal du meublé longue durée est plus favorable car les frais et les travaux restant à la charge du propriétaire sont déductibles des loyers perçus ce qui n’est pas le cas pour les locations touristiques.
Sur l’année, après impôts et déduction des frais, le propriétaire gagne entre 4 000 et 5 000 euros de plus pour une location longue durée, selon Nicolas Parisot cofondateur de Flatlooker. L’écart est encore plus important avec des arrondissements comme le XVe, le XIX ou XXe qui sont peu demandés par les touristes et proposent des nuitées moins chères. Le revenu net d’impôt pour une location classique est de 6 810 euros par an, contre 2 150 euros pour une location touristique dans le XXe arrondissement.
Reste que le choix entre les deux systèmes de location ne repose pas uniquement sur la rentabilité : dans le cadre d’une location longue durée, il est impossible de récupérer son appartement ou sa maison pour quelques jours, il faudra attendre la fin du bail. « Les propriétaires présents sur notre plate-forme et qui louent régulièrement leur bien gagnent en moyenne 12 500 euros par an...

Ce mercredi 29 mai 2019, la commission des affaires économiques du Sénat a proposé de créer une police spéciale chargée de traiter les cas d'habitat insalubre ou dangereux. Les parlementaires se basent en fait sur les principales orientations retenues pour la proposition de loi "visant à améliorer la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux", déposée par le sénateur LR des Bouches-du-Rhône Bruno Gilles suite au drame de la rue d'Aubagne, à Marseille, le 5 novembre 2018. De même, la commission se fonde sur les observations recueillies lors de ses auditions et de ses déplacements, pour finalement recentrer ses propositions autour de 4 axes : renforcer la prévention de l'insalubrité et la dangerosité des immeubles ; clarifier, simplifier et accélérer les procédures en matière d'habitat insalubre ou dangereux par la création d'une police spéciale du logement ; octroyer de nouveaux pouvoirs aux élus locaux pour mieux lutter contre l'habitat indigne ; et renforcer les sanctions à l'encontre des marchands de sommeil.

"La lutte contre l'habitat indigne doit être une priorité nationale. Nous devons arrêter de tergiverser et agir", a indiqué Dominique Estrosi-Sassone, sénatrice LR des Bouches-du-Rhône, membre de la commission des affaires économiques et rapporteure de la proposition de loi citée plus haut. "Le Sénat pose la première pierre à l'édifice en créant une police spéciale du logement. Cette police traitera selon une procédure identique de l'ensemble des cas de dégradation de l'habitat. Il revient désormais au Gouvernement de compléter cette réforme en séance publique afin de confier cette police au président de l'EPCI [Etablissement public de coopération intercommunale, ndlr], ou au maire lorsque ce dernier demande à conserver ses pouvoirs en la matière."
 

Le texte proposé par Bruno Gilles doit être examiné en séance publique par la Haute assemblée à partir du mardi 11 juin prochain. "Le Sénat a souhaité contribuer à la clarification, à la simplification et à l'accélération des procédures en matière de lutte contre l'habitat indigne", ajoute la présidente de la commission, Sophie Primas (LR, Yvelines). "Mais l'habitat indigne c'est aussi et peut-être avant tout un problème de coordination des pouvoirs publics sur le terrain et des moyens financiers insuffisants. Nous devons collectivement faire un effort pour éradiquer ce phénomène qui touche l'ensemble du territoire, le milieu urbain comme le milieu rural."

Prix net vendeur : le calcul du vrai prix de son logement
Lorsqu’une personne met en vente son logement avec l’aide d’une agence immobilière, elle fixe alors un prix de vente. Mais sur ce prix déterminé, l’intégralité du montant ne part pas dans la poche du vendeur à l’issue de la vente. On distingue en effet le prix de vente FAI, c’est-à-dire frais d'agence inclus, et le prix net vendeur, à savoir le montant que le vendeur va réellement encaisser à l’issue de la vente de son bien. Ainsi, le prix net vendeur correspond au montant réellement touché par le vendeur, et il se distingue du prix FAI, qui correspond au prix net vendeur + les frais d’agence. Ainsi, le prix net vendeur et le montant des frais d’agence sont étroitement liés, et il est bien évident que le plus la commission de l’agence immobilière sera élevée, et plus le prix net vendeur sera important, et inversement. Notez que les frais d’agence, qui correspondent aux honoraires perçus par l’agent immobilier s’il vend votre logement, ne sont pas encadrés par la loi. En général, ces frais s’élèvent entre 5 et 8 % du prix net vendeur.

Exemple
• Lors de la vente d'un bien immobilier, le prix net vendeur est fixé à 200 000 €.
• Les frais d’agence sont de 6 % du prix, ce qui correspond à 12 000 €.
• Le prix FAI est donc de 212 000 €.

Prix net vendeur : les frais de notaire
Et les frais d'acte appelés à tort frais de notaire dans tout ça ? Ils sont payés par l’acquéreur, et s’ajoutent au prix FAI. Ainsi, lorsque vous signez le compromis de vente avec l’acquéreur, le prix qui apparaît est donc le prix net vendeur + les frais d’agence + les frais de notaire. Ces frais s’élèvent en général à 7-8 % du prix du bien immobilier, et ils sont calculés sur la base du prix FAI. Si l’on reprend l’exemple précédent, il s’agit donc de réaliser le calcul suivant :
• Pour un logement dont le prix net vendeur est fixé à 200 000 €, et dont les frais d’agence s’élèvent à 6 %, le prix FAI est donc de 212 000 €.
• Si les frais de notaire s’élèvent à 7 %, le montant qui s’ajoute au prix FAI payé par l’acquéreur est de 14 840 €.
• Le montant total que l’acquéreur devra débourser pour acheter le logement est de 226 840 €.

L'acquéreur peut obtenir une diminution des frais de notaire
Il est possible pour l’acquéreur de diminuer le montant des frais de notaire, en versant directement à l’agent immobilier, en charge de la vente, les frais d'agence. Pour que l’acquéreur puisse bénéficier de cette option, celle-ci doit être inscrite dans le mandat de vente. Avec ce scénario, c’est donc le prix net vendeur qui est mentionné dans le compromis de vente et l’acte de vente authentique comme prix à régler par l’acquéreur. Dans ce cas, les frais de notaire s’appliquent au prix net vendeur, et non au prix FAI, ce qui permet à l’acquéreur de réaliser des économies. Si l’on reprend l’exemple précédent, on réalise donc le calcul suivant :
• Le prix net vendeur est de 200 000 €.
• Les frais de notaire de 7 % calculés sur la base du prix net vendeur sont de 14 000 €.
• Ainsi, le prix total à régler par l’acquéreur lors de la signature de l’acte de vente est de 224 000 €, ce qui représente une économie de 2 840 €.

Bon à savoir
Certaines agences appliquent un montant minimum d'honoraires situé entre 5 000 et 6 000 €.

Prix net vendeur : obtenez une diminution des frais d’agence
Si l’acquéreur peut obtenir une petite...

Définition de l'usufruit
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements (article 544 du Code civil).Ce droit est divisé en trois éléments :
• l'abusus (ou nue-propriété) désigne la possession du bien au titre de propriétaire,
• l'usus correspond au droit de disposer du bien,
• le fructus celui d'en percevoir les fruits.
La réunion de l’usus et du fructus désigne l'usufruit.

L'usufruit permet ainsi à l'usufruitier de disposer du bien et de percevoir les revenus associés. Mais il n'est pas le propriétaire du bien car non titulaire de l'abusus. Ainsi, il n'a pas le droit de vendre le bien, ni de le donner et encore moins de le détruire.
L'usufruit prend fin à la mort de son titulaire (l'usufruitier) ou à la fin de la période pour laquelle il a été accordé contractuellement (article 617 du Code civil).

Différents types d’usufruit
II existe des usufruits différents, adaptables selon la situation des personnes concernées.

L'usufruit successif
Le propriétaire d'un bien peut transmettre l'usufruit sur ce bien à un tiers, par donation ou par testament, lequel devient alors l’usufruitier.
Cette transmission peut être assortie d'une clause d'usufruit successif. Concrètement, si l'usufruitier décède avant le terme convenu de l'usufruit, ce droit est automatiquement transmis à une autre personne. En pratique, on parle de “réversion de l'usufruit” ou d'”usufruit éventuel” : le second bénéficiaire ne recevant l'usufruit qu'au décès du premier usufruitier avant le terme convenu.
Dans la pratique, le notaire prévoit souvent des donations avec usufruit successif au profit du survivant des donateurs. Cela permet de conserver un bien dans une famille et d'anticiper fiscalement une transmission de patrimoine.

Selon une jurisprudence constante, (C.cass. civ.1., 03/10/2000, n°98-21.969) le droit du second usufruitier lui est définitivement acquis “dès le jour de l'acte comportant la clause d'usufruit successif”.

A noter : dans le cadre d’une donation-partage transgénérationnelle, les grands-parents peuvent donner la nue-propriété à leurs petits-enfants et conserver l’usufruit en prévoyant un usufruit successif
au profit de la seconde génération. Au décès des grands-parents, l’usufruit revient alors aux enfants et non directement aux petits-enfants.

L'usufruit temporaire
L'usufruit temporaire consiste pour le propriétaire d'un bien à transmettre, à un tiers déterminé, le droit d'user d'un bien et d'en percevoir les fruits pendant une durée déterminée, tout en conservant la nue-propriété dudit bien.
Tant que dure l'usufruit temporaire, son bénéficiaire peut, par exemple, habiter le bien ainsi donné et en percevoir les revenus si ce dernier est loué.
Au terme de la donation d'usufruit temporaire, le donateur redevient plein propriétaire de son bien.
L'usufruit temporaire est fréquemment utilisé pour aider un proche pendant quelques temps, notamment un enfant qui entre dans la vie active et ne dispose pas encore de moyens financiers suffisants.
Les droits et obligations de l'usufruitier
Si l'usufruitier peut jouir du bien par lui-même, transmettre son bail ou céder son droit à titre gratuit, il ne peut pas seul, sans le concours du nu-propriétaire, conclure un bail rural ou commercial d'une durée supérieure à 9 ans.
Les améliorations apportées sur le bien par l'usufruitier ne peuvent pas faire l'objet, à la cessation de l'usufruit, d'une quelconque indemnité, et ce même si celles-ci ont apporté une plus-value au bien.
Enfin, l'usufruitier est tenu aux seules réparations d'entretien du bien et au paiement des charges liées à son occupation (article 605 du Code civil). C'est le nu-propriétaire qui est tenu des grosses réparations.

Que se passe t-il au sein d'une copropriété ? L'usufruitier ou le nu-propriétaire peuvent indifféremment participer à l'assemblée générale, à la condition expresse que l'un...

« A l'allure où s'engage la révolution industrielle numérique, il est difficile de faire des plans réalistes sur la comète, commence Philippe Saurel, maire de Montpellier et président de la Métropole. Une seule possibilité pour Montpellier, qui n'a pas d'industrie mais qui vit au rythme de l'innovation : écouter et enregistrer le monde avec la plus grande acuité et être cohérente avec ce monde. D'où notre adhésion à la French Tech, notre volonté de créer des industries culturelles et créatives, et notre volonté de nous appuyer sur la coopération territoriale comme principe majeur de développement. Une métropole ne peut pas se développer en oubliant les territoires... Dans 50 ans Montpellier sera une ville qui parle à ses territoires, une métropole rayonnante et non absorbante. »

Tous, autour de la première table ronde, s'accordent à le dire : on ne peut pas concentrer sur la ville centre seule toute la production de logements nécessaires pour héberger la population toujours plus nombreuse de la métropole montpelliéraine.

Des contraintes et des quartiers
« Le développement doit être pensé à l'échelle du territoire métropolitain, qu'il faut urbaniser pour attirer des entreprises et loger les habitants, réaffirme Laurent Villaret, président de la FPI (fédération des promoteurs immobiliers) Occitanie Méditerranée. Aujourd'hui, on construit sur un tissu urbain déjà constitué donc on construit autrement. Il faut travailler sur la verticalité, on est obligé. »

Selon Elodie Nourrigat, architecte montpelliéraine (NBJ Architectes), « soit on positionne la ville centre comme Toulouse qui absorbe tout, soit on s'appuie sur un territoire plus équilibré, ce qu'a su faire Montpellier. On doit considérer la métropole comme un écosystème : milieu, ensemble et interaction, les trois outils pour avoir un territoire équilibré. Il faut préserver des échelles appropriables pour chacun des territoires, et non une sur-densification de la ville centre ».

Mais la construction de la ville suppose aussi d'intégrer certaines contraintes, comme préserver des espaces naturels, tenir compte des contraintes climatiques, prévoir les mobilités, et s'appuyer sur une économie attractive.

« Les futurs quartiers de Cambacérès et de l'ex-EAI répondent à ces contraintes, assure Chantal Marion, vice-présidente de Montpellier Méditerranée Métropole, en charge de l'économie et de l'urbanisme. Ils préserveront les espaces naturels et offriront de nouveaux services. Ce seront des quartiers où les gens aiment vivre, travailler, jouer et faire du sport. C'est aussi le cas du Nouveau Saint-Roch où on crée la ville sur la ville. »

Changer les mentalités
Comment les villes en fabrique ou en renouvellement s'approprient-elles la dimension de ville connectée et des nouveaux usages induits par les nouvelles technologies ?

« On ne peut pas penser la ville que par de grands gestes architecturaux, sinon on se trompe, répond Christophe Perez, directeur général de la SERM-SA3M. Il faut faire la ville en pensant à la vie du quotidien. Le numérique nous permet de répondre aux besoins des habitants... Ici à Montpellier, nous faisons de vrais quartiers, la ville mixte avec du logement mixte, des commerces, des bureaux, des parcs, des mobilités. Aujourd'hui, il faut faire foisonner les parkings et pour ça, il faut des modèles, que nous offrent les entreprises de la French Proptech, et changer les mentalités. »

« Les prémices de la ville intelligente ont eu pour effet de rendre la ville plus efficace en matière de gestion de l'eau ou des transports par exemple, ajoute Elodie Nourrigat. La 2e phase vise à mettre en place des services aux citoyens, des outils d'autogestion et de gouvernance. Les nouvelles technologies permettent aussi de constituer d'une nouvelle façon des communautés à travers des projets communs, qui peuvent aussi être une manière d'utiliser l'espace public. »

Port Marianne, un « Black Mirror »
Cette dimension est évidemment...

Pour vendre sa maison, une seule visite peut suffire
Le nombre de visites nécessaires pour vendre une maison est difficile à calculer. Ce chiffre dépend de nombreux facteurs (localisation, état du bien, prix de vente, dynamisme du marché…), et parfois au hasard. Si le bien vendu correspond totalement aux critères de recherche d’un acheteur (effet « coup de cœur »), une seule visite peut suffire. À contrario, un bien mal situé ou disposant de caractéristiques très particulières (une décoration « datée » par exemple) peut nécessiter de très nombreuses visites avant de trouver preneur. C’est également le cas si le marché immobilier local est morose : les acheteurs potentiels n’hésitent pas à prendre leur temps pour visiter plusieurs biens, afin de les comparer et de négocier le prix de vente. Si l’acheteur passe par une agence immobilière ou un notaire pour vendre son bien, il peut lui demander le nombre de visites moyennes nécessaires pour vendre un bien dans le secteur concerné.

Bon à savoir
Après de nombreuses visites sans aucune offre, il est conseillé de revoir le prix du logement à la baisse.

Combien de visites pour « conclure » ou pas...
Si une maison n’est pas visitée, c’est généralement qu’elle est trop chère. Le vendeur devra donc réagir rapidement en baissant le prix, afin d’attirer les visiteurs. À contrario, une maison souvent visitée mais sans aucune offre, souffre certainement d’un défaut ou d'un prix de vente surestimé :

Après 5 visites sans offre, il n'y a pas d'inquiétude à avoir, c'est tout à fait normal.
Après 8 visites sans offre, il faut commencer à se poser des questions.
Après 12 visites sans offre, il est conseillé de réagir en revoyant son prix de vente à la baisse.

Pour vendre plus rapidement, mieux vaut bien estimer sa maison
Pour estimer sa maison au bon prix, il faut prendre en compte l’offre et la demande au moment de sa mise en vente. Cette estimation correspond rarement au prix auquel la maison a été achetée plusieurs années auparavant. Pour trouver le bon prix de vente, il est nécessaire d’étudier les annonces immobilières de biens similaires, en consultant les vitrines d’agences ou les sites d’annonces en ligne comme SeLoger. Une fois le prix moyen du mètre carré déterminé, il faudra l’affiner en fonction des spécificités propres à sa maison. Ainsi, il faudra appliquer une décote (de 10 à 20 %) si la maison a des défauts, ou appliquer une surcote (jusqu’à 30 %) si elle possède des atouts, comme une grande luminosité ou une belle véranda.

Le « home staging », un bon moyen pour séduire les visiteurs
Pour réduire le nombre de visites nécessaires pour vendre sa maison, il faut essayer de susciter le « coup de cœur » chez les acheteurs potentiels. Pour cela, il faut rendre sa maison la plus attrayante possible. Cela peut notamment passer par le « home staging », qui consiste à valoriser l’espace en nettoyant les pièces principales et en se débarrassant, même temporairement, des meubles et éléments de décoration trop « personnels ». En effet, une décoration neutre aidera le visiteur à se projeter dans les lieux. Il faut également penser à remplacer les ampoules grillées,  les interrupteurs défaillants ou un interphone défectueux, ainsi que repeindre en blanc un mur sale. Notons que les espaces extérieurs ne doivent pas être négligés. En effet, le jardin est souvent le premier contact qu’aura le visiteur avec la maison. Il faut donc penser à retirer les végétaux morts du jardin, à tondre la pelouse et à tailler les arbres, afin de le valoriser.

Un logement décent est une obligation pour être loué
L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose aujourd’hui, que le propriétaire est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et de parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Bon à savoir
La loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public, il n’est pas possible d’y déroger, et le propriétaire ne peut s’exonérer de ses obligations.

Le logement doit être exempt d’espèces nuisibles et de parasites
La définition du logement décent précitée est issue des modifications apportées par la loi ELAN du 23 novembre 2018. Le logement, pour être décent, doit être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et de parasites. Attention, si le locataire est lui-même responsable de la survenance de nuisibles dans le logement, en raison d’une mauvaise hygiène de vie, il devra prendre en charge les interventions des professionnelles et les réparations nécessaires.

Bon à savoir
Le propriétaire du bien loué a l’obligation de veiller au respect de ses critères lors de l’entrée dans les lieux du locataire, mais aussi pendant toute la durée du bail. Les locataires restent, bien entendu, responsables des réparations locatives, mais tout ce qui touche à la décence du logement demeure à la charge du propriétaire.

Rappel : les critères du logement décent listés dans un décret
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 détermine les critères du logement décent. Si le propriétaire contrevient aux dispositions de ce décret ainsi qu’à celles de l’article 6 de la loi du 6 juillet, il pourra être condamné par un tribunal, à verser des dommages et intérêts au locataire ayant subi un préjudice. Les juges demeurent souverains sur la résolution d’un litige opposant propriétaire et locataire, celui-ci reste soumis à leur libre appréciation.

Références juridiques
Article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Article 142 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018
Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002

« Ambition Archi », c'est le nom de baptême du fonds de dotation de l'Ecole nationale supérieure d'architecture de Montpellier (ENSAM), créé sur la volonté de son directeur Alain Derey et de l'architecte montpelliérain François Fontès. Les statuts ont été déposés en préfecture de l'Hérault il y a à peine un mois.

« Le fonds de dotation est un outil qui date d'une dizaine d'années, mais qui n'est pas tellement utilisé dans les écoles d'architecture, observe Alain Derey. Il a vocation à apporter un soutien à l'école d'architecture, non pas pour compléter son budget mais pour l'aider à monter des opérations qui auraient un caractère particulier. Par exemple, inviter une personnalité, architecte ou urbaniste de renommée. Ou nous aider à développer une ligne éditoriale particulière, c'est à dire faire travailler les étudiants de l'école sur une publication, un ouvrage auto-édité pour constituer une collection de sensibilisation à l'architecture. »

Le fonds de dotation permettra aussi de mettre en place une formation diplômante, en formation continue, en direction des collaborateurs des entreprises de promotion immobilière.

« Les promoteurs adhèrent à cette idée, qui permettra de faire tomber les frontières entre architectes et promoteurs », souligne François Fontès, qui prend la présidence de « Ambition Archi » pour la première année.

S'entendre sur un même langage
Les frontières ? Selon Alain Derey, il s'agit « de faire en sorte que les architectes et les promoteurs s'entendent sur un même langage, passant par l'innovation, la recherche dans la qualité des matériaux, ou sur les questions du confort des occupants des logements, sur les ambiances, etc., et pas seulement sur des impératifs économiques ou juridiques... Cette formation n'existe pas ailleurs ».

Le fonds de dotation devrait être doté à terme de 150 000 à 200 000 € par an, les entreprises sollicitées étant en priorité celles du BTP, de la promotion immobilière et tout ce qui concerne l'acte de bâtir.
« C'est une manière de donner la capacité aux entreprises montpelliéraines de se fédérer autour de l'école, propose François Fontès. C'est un mécénat actif pour faire entrer en résonnance des métiers différents. »

« Ce fonds signe une envie de travailler ensemble, ajoute Alain Derey. La ville de Montpellier s'y prête, c'est un laboratoire assez extraordinaire... C'est bien d'avoir des projets mais si il peut y avoir une réflexion au préalable, c'est mieux. »

Les prix des logements neufs augmentent dans 15 villes sur 20
D’après le baromètre Sud Radio, en octobre 2018, les prix des logements neufs sont en forte hausse dans 3 villes du Grand Sud sur 4. Ainsi, sur les 20 villes étudiées par ce baromètre, 15 ont vu les prix des appartements neufs de 3 pièces augmenter, souvent sensiblement. Dans les métropoles régionales, la tendance annuelle est similaire. En dehors de Toulouse, où les prix sont stables sur un an (220 000 € pour un 3 pièces), on note une augmentation de 3 % à Marseille (232 000 €) et Bordeaux (285 000 €) et de 6 % à Nice (321 000 €). De son côté, Montpellier enregistre la plus forte hausse des métropoles du Grand Sud : il faut compter 253 000 € pour un 3 pièces, soit une hausse 10 % sur 1 an.  « C’est une vraie surprise de découvrir que 75 % des villes du Grand Sud qui proposent des programmes immobiliers neufs accusent une augmentation des prix », déclare Marc Ezrati.

Bon à savoir
• En France, un logement neuf coûte aux environs de 4 175 €/m².
• Pour une maison neuve, comptez environ 2 513 €/m².
• Pour un appartement, les prix atteignent 4 836 €/m².

Hausse de l’attractivité des villes moyennes dans le Grand sud
Alors que les métropoles régionales sont toujours plus chères, certaines villes moyennes semblent retrouver de l’attractivité avec des prix qui augmentent, mais de façon plus contenue : + 4 % à Nîmes, + 7 % à Pau, + 15 % à Sète. En revanche, plus isolées géographiquement, Perpignan et Avignon enregistrent des baisses de respectivement 4 et 9 %. Notons également la dualité opposant Toulon (+ 10 %) à Hyères (- 14 %), qui entraîne une diminution des écarts entre les 2 villes du Var : il faut compter 239 000 € pour un 3 pièces neuf à Toulon, contre 267 000 € à Hyères. En ce qui concerne les villes touristiques, elles restent les plus chères du Grand Sud, même si elles enregistrent de fortes baisses. Ainsi, à Arcachon, on constate une légère baisse, mais le prix moyen reste tout de même au-delà des 407 000 €. En revanche, à Biarritz, ville la plus chère de ce baromètre, les prix sont encore en forte augmentation (+ 22 %), à 455 000 € en moyenne. A Fréjus, dans le Var, ils augmentent de 12 %, à 284 000 € pour un 3 pièces.

« S’il n’est pas toujours facile d’apporter une explication à ces tendances observées, la rareté du foncier et le ralentissement de la construction dans une grande partie du Grand Sud et donc l’effet mécanique sur les prix peuvent être une des pistes d’explication ».
Marc Ezrati, producteur de l’émission « Les Chasseurs Immo ».

Certains députés veulent remettre en cause ce qui avait été l'un des éléments clés lors du passage du Duflot au Pinel. La Commission des finances de l'Assemblée nationale a ainsi adopté mercredi 7 novembre un amendement rétablissant l’interdiction de mise en location à "un ascendant ou un descendant".

L'amendement N°II-CF957, présenté par le rapporteur général de la Commission des finances Joël Giraud (LREM), a ainsi pour but de rétablir l'interdiction qui prévalait avec le dispositif de défiscalisation dit Duflot entre 2013 et 2014. Il serait alors impossible de louer à ses enfants ou ses parents tout en bénéficiant de l'avantage fiscal propre au Pinel.

"La location sous conditions de ressources du dispositif n’a de réelle portée que si elle est effectuée par le bailleur en faveur de personnes auxquelles il n’est pas lié par des liens familiaux ou de solidarité", note l'auteur de l'amendement dans l'exposé des motifs. Par ailleurs, le dispositif actuel peut permettre un "effet d'aubaine" avec le "cumul entre une réduction d’impôt (NDLR : grâce au dispositif Pinel) et la déduction du revenu global d’une pension alimentaire éventuellement versée à un ascendant ou à un descendant" qui serait donc logé dans ce Pinel.

Encore de longs débats avant de trancher
Pour rappel, la loi de finances pour 2019 prévoit de prolonger le dispositif Pinel jusqu'au 31 décembre 2021 pour les zones A, A bis et B1. Ce dispositif de défiscalisation permet d'obtenir une réduction d'impôt en investissant dans le neuf et en louant le bien à des locataires aux revenus modestes et à des loyers inférieurs à certains plafonds. Il était jusqu'ici possible de louer son bien à un enfant ou un parent, à condition qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal.

L'avenir du dispositif concernant les ascendants et descendants est cependant loin d'être joué car nous n'en sommes encore qu'à la première lecture du texte par les députés, avant le passage au Sénat et certainement une deuxième lecture à l'Assemblée.

La pierre a été, est encore et sera toujours une valeur refuge en matière d'investissement. Que ce soit à l'échelle d'un particulier propriétaire d'un logement ou d'un professionnel possédant un ou plusieurs bâtiments, l'immobilier demeure un moyen attractif de placer de l'épargne à moyen voire à long terme.

Cela peut prendre des formes inattendues. La colocation, par exemple, qu'on pourrait croire réservée aux étudiants ou aux jeunes actifs, est devenue un levier d'investissement insoupçonné. Dès 2008, des professionnels spécialisés dans l'immobilier neuf ont ainsi décidé de se lancer dans l'industrialisation de cette forme d'hébergement. « L'idée : trouver un bien qui va correspondre à cet objectif et à l'emplacement souhaité », explique Loïg Le Meilleur, co-fondateur de Colocatère. « Nous pouvons même proposer des projets de transformation pour aménager à la fois les chambres avec pièces d'eau et les pièces de vie spacieuses avec cuisine et salon. »

Jusqu'à 1,5 million d'euros investis... dans la colocation
Aujourd'hui à la tête de 700 chambres réparties dans 160 maisons et appartements, la société a en effet sa propre entreprise de travaux s'il faut concevoir en ce sens les espaces privatifs et communs. Elle peut également mandater un architecte de son réseau s'il faut casser un mur porteur. L'investisseur a ainsi un seul interlocuteur tout au long du processus.
Présent à Amiens, Bordeaux, Lille, Lyon, Metz, Nancy, Nantes, Paris, Reims, Rennes et Toulouse, Colocatère promet un rendement de 3 à 6 % selon les villes. Les loyers étant, selon les villes, de 300 à 600 euros par occupant, cela rapporte toujours plus d'argent qu'une famille se partageant un appartement ou une maison.
Gérante des locations, la société a édicté une règle inviolable pour protéger ses investisseurs, dont le ticket moyen varie entre 180.000 et 1,5 million d'euros.
« Les colocs ne se connaissent pas du tout, bien au contraire. Cinq copains, c'est cinq personnes solidaires prêtes à faire la bringue », insiste Loïg Le Meilleur. « Nous avons testé, nous n'en voulons plus. Nous avons tout type de profil, étudiant, jeunes actifs, seniors parfois ».

Le crowdfunding, ou comment mobiliser les épargnes sur Internet
L'investissement dans la colocation a toujours existé, mais le phénomène prend de l'ampleur avec la hausse continue des prix dans les métropoles. Les investisseurs se rabattent en effet sur cette gamme de logements, les bénéfices perçus excédant toujours ou presque le simple loyer d'un ménage vivant seul, en couple et/ou avec des enfants.

Si des sociétés comme Colocatère aident les investisseurs à se positionner sur ce marché inattendu, des startups les guident dans les labyrinthes du crowdfunding. Autrement dit, à l'heure où les banques demandent toujours plus de fonds propres aux acteurs de l'immobilier, la mobilisation de personnes ciblées via une plateforme Internet permet de collecter tant l'épargne des particuliers que celle des entreprises.

Depuis un décret gouvernemental du 16 septembre 2014 relatif au financement participatif, « si vous avez besoin de moins de 2,5 millions d'euros par dossier, vous pouvez émettre un document d'information réglementaire simplifié qui va permettre de collecter l'épargne sur une plateforme », explique Vincent Sillègue, co-fondateur de Koregraf.

400.000 euros levés en douze minutes !
Soutenue par Crédit Mutuel Arkea et BNP Développement, la startup se définit comme « une banque d'affaires dédiée à la promotion immobilière, en aidant les professionnels à trouver les ressources et financières pour développer leurs entreprises ». Mais avant de lancer la souscription en ligne, Koregraf mène un vrai audit sur le promoteur, en allant voir ses équipes et en visitant un chantier en cours et/ou deux réalisations achevées.

Au terme des dix-huit mois de l'opération - la durée moyenne entre le lancement et la livraison d'un projet -, 10.000 euros placés à 9% de rendements rapporte 1.390 euros supplémentaire, soit après impôt, 973 euros nets. Près de trois ans...

Qu’est-ce qu’une offre d’achat immobilière ?

L’offre d’achat est un acte par lequel un acheteur fait une proposition au vendeur dont il souhaite acheter le bien immobilier. Dans cette offre d’achat, l’acquéreur propose donc au vendeur d’acheter son bien à un prix qui peut être le prix fixé par le vendeur ou un prix inférieur. La proposition d’achat peut être verbale, mais dans ce cas, elle n’a pas de valeur juridique car elle est difficile à prouver. Il est donc conseillé de toujours formuler une offre d’achat à l’écrit afin d’en conserver une trace et de prouver son existence le cas échéant. A partir du moment où le vendeur a accepté, il ne peut plus revenir sur sa décision.

Bon à savoir
Une offre d'achat doit être écrite et signée par le vendeur et l'acheteur.

L’agence immobilière n’est pas responsable si le vendeur se rétracte

Si le vendeur décide de se rétracter après avoir accepté une offre d’achat, l'agence immobilière n’en est pas responsable, car sa responsabilité n’est engagée que si elle commet directement une faute à l’égard du mandant, à savoir le vendeur. A ce titre, les obligations de l’agence immobilière se limitent à certaines missions :
• L’obligation de moyens : l’agence immobilière doit tout mettre en œuvre pour que la vente du bien pour lequel elle a été mandatée ait lieu. Elle n’a pas en revanche d’obligation de résultat.
• L’obligation dans la rédaction des actes : l’agence immobilière est tenue pour responsable des conditions de forme, des formalités et de la sécurité des parties lors de la rédaction d’actes juridiques tels que le compromis de vente.
• L’obligation de conseil et d’assistance.

Dans le même ordre d’idée, l’agence immobilière ne peut être sanctionnée pour dépassement de pouvoirs, pour un délit commis dans l’exécution de son mandat ou en cas de violation de son devoir de conseil. Mais lorsque le vendeur décide de se rétracter alors qu’il n’en a pas le droit, l’agence immobilière ne peut pas être tenue pour responsable.
Le vendeur se rétracte, la justice peut l'obliger à vendre son bien
Si un vendeur ayant accepté une offre d’achat souhaite se rétracter, c’est généralement parce qu’il a trouvé un candidat à l’acquisition qui lui propose d’acheter son bien à un prix supérieur à celui qu’il a accepté dans l’offre d’achat de l’acheteur initial. Il s’agit donc du cas où le vendeur a initialement accepté une offre à un prix inférieur à celui qui était fixé, et il souhaite rompre l’engagement avec le premier acheteur afin d’accepter une offre plus avantageuse pour lui. Mais pour autant, le vendeur ne peut pas se soustraire de son engagement. Contrairement à l’acheteur, il ne bénéficie pas d’un délai de rétractation, et son acceptation de l’offre vaut engagement ferme. En se rétractant, il prend donc le risque que l’acheteur saisisse la justice, car dans ce cas, le juge peut obliger le vendeur à vendre son bien à l’acheteur dont il a accepté l’offre, au prix convenu dans cette dernière.

Bon à savoir
Le vendeur a tout à fait le droit de refuser une offre d’achat mais s'il l'a accepté, il ne peut pas revenir sur sa décision.

Toute l’année, au bord de la mer. Voilà qui doit en faire rêver beaucoup. A l’occasion de la 18e édition du Salon de l’immobilier, qui s’installe au Parc Expo de Montpellier, à partir de vendredi, jusqu’à dimanche (10h-19h), 20 Minutes a pris le pouls du marché dans les stations balnéaires du coin, en interrogeant deux professionnels dans ce domaine.
« On vit très bien toute l’année dans un village au bord de la Méditerranée », assure Georges Aoun, le directeur commercial de BLB Immobilier, qui dispose de trois agences situées à Carnon et Palavas-les-flots, à la Grande-Motte et au Grau-du-Roi. « Le nombre d’habitants chute, mais il y a toujours des commerces, des restaurants, des services, et la qualité de vie y est forcément meilleure, en termes d’espace ou de luminosité, notamment. Un pique-nique sur la plage en plein automne, c’est exceptionnel ! »
« Sur de petites surfaces, on retrouve les mêmes prix qu’à Montpellier »
Nicolas Gauthier, responsable de Direct Immo à Palavas-les-flots et Carnon, partage cet enthousiasme. « C’est très agréable d’y vivre hors saison, indique l’agent immobilier. Vous avez plein d’activités nautiques, il y a la pêche, le jet-ski, c’est un petit paradis ! »
Si votre projet est de louer un appartement près de la Grande bleue, cela ne vous coûtera pas vraiment plus cher qu’ailleurs, particulièrement de septembre à juin, même si l’on trouve quelques locations à l’année. « Sur de petites surfaces, on retrouve à peu près les mêmes prix qu’à Montpellier, soit environ 400 à 500 euros par mois, reprend Georges Aoun. Il y a notamment beaucoup d’étudiants qui choisissent cette solution, notamment à Carnon, car c’est proche du tramway. L’été, ils rendent l’appartement, et ce sont les vacanciers qui prennent le relais, en juillet et en août. Un mois de loyer hors saison, c’est à peu près l’équivalent d’une semaine de location en été. »

Si vous souhaitez acheter, en revanche, c’est plus cher qu’ailleurs
Dans les communes du littoral, à Palavas-les-flots ou à Carnon, le marché locatif est composé à 80 % d’appartements, dont environ 60 % de studios et de T2, indique le professionnel. « Les T3 et les T4 sont un peu plus rares », reprend Georges Aoun.
Si vous souhaitez acheter, pour investir, car le rendement locatif est particulièrement séduisant, ou pour vivre sur place, en revanche, c’est un peu plus cher qu’ailleurs, note Nicolas Gauthier. « Palavas-les-flots, par exemple, est l’une des communes les plus chères de l’Hérault, indique l’expert. En moyenne, nous sommes aux alentours de 3.000 euros le m2, et avec une belle vue, une terrasse et un stationnement, environ 4.000 euros. Au bord de la mer, on grimpe à 5.000, pour du neuf en première ligne, 7.000. » A titre de comparaison, à Montpellier, le prix moyen au m2 n’excède pas les 3.000 euros.
Les stations balnéaires ont par ailleurs un point commun qu’il faut connaître en préparant son projet : les résidences sont anciennes, même si des projets sortent de terre ici et là, et bien souvent, il faut prévoir des travaux, notamment en matière d’isolement.

En données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables (chiffres provisoires), le nombre de logements commencés sur la période avril-juin s'inscrit en recul de 2,8%, après une diminution de 3,6% au premier trimestre. Cette baisse des mises en chantiers s'est manifestée quel que soit le type de logements considéré, qu'il s'agisse des logements individuels, en baisse de 4,9% d'un trimestre sur l'autre, ou des collectifs, en recul de 1,3%.
Parallèlement, les permis de construire se sont également inscrits en baisse, avec un recul 0,6% au deuxième trimestre après une progression de 1,1% sur les trois premiers mois de l'année. Cette diminution du nombre de logements autorisés a été alimentée par une poursuite de la baisse des permis de construire pour les logements individuels, qui ont chuté de 8,8% d'un trimestre sur l'autre, tandis que ceux accordés pour les logements collectifs ont progressé de 5,1%.
 Sur les douze mois à fin juin, les mises en chantier affichent encore une progression de 5,2%, à 422.700, mais les permis de construire reculent de 0,7% à 486.600. Après une année record en 2017, le marché de la construction résidentielle montre des signes de ralentissement depuis le début de l'année et "ce tassement devrait se poursuivre en 2018-2019", selon une note de Crédit agricole publiée jeudi.

Une remontée prévue des taux de crédit habitat
Si le "choc d'offre" prévu dans le projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan) est favorable à moyen terme, le recentrage graduel sur les zones tendues du prêt à taux zéro (PTZ, prêt aidé par l'Etat pour faciliter l'accession à la propriété des personnes aux revenus modestes) et du dispositif d'aide à l'investissement locatif dit "Pinel", du nom de l'ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel, "va réduire les ventes de neuf, en 2018-2019 et plus encore en 2020", rappelle Olivier Eluère, économiste de Crédit Agricole auteur de cette note.

Par ailleurs, l'évolution de la conjoncture, avec une remontée prévue des taux de de crédit habitat, et une hausse en vue des prix des logements "vont entamer peu à peu la capacité d'achat des ménages et rendre les acheteurs plus hésitants et attentistes", observe-t-il. Le projet de loi Elan, qui avait été voté mi-juin par l'Assemblée, a été adopté mercredi en première lecture par le Sénat. Il fera l'objet à la rentrée d'une commission mixte paritaire destinée à tenter de parvenir à un accord des deux chambres sur une version commune du texte.

Non, le home staging permet de vendre votre bien plus vite mais pas plus cher
Contrairement à ce que certaines émissions de télé pourraient le laisser croire, le home staging, s’il permet d’accélérer la vente de votre logement (voire de la déclencher), ne saurait en gonfler le prix. L’idée derrière le home staging, c’est de valoriser un bien en mettant en avant ses points forts (luminosité, caractère, volumes…) de sorte que ses éventuels points faibles soient relégués au second plan. Et vu qu’un achat immobilier se décide dans les 90 premières secondes de la visite, il est essentiel de mettre toutes les chances de votre côté pour faire (très) rapidement bonne impression. Mais encore une fois, le but du home staging n’est pas tant de vendre un logement plus cher que de le vendre rapidement et au bon prix. En clair, si quelqu’un vous affirme le contraire et vous fait miroiter une grosse plus-value, soyez sur vos gardes, surtout s’il vous propose de réaliser des travaux chez vous ou de redécorer votre appartement. En effet, home staging ne rime pas forcément avec travaux pas plus qu’il ne nécessite de racheter des meubles que, de toute façon, vous laisseriez derrière vous et qui ne seraient pas forcément au goût de votre acheteur….

Bon à savoir
Rehausser les atouts d’un bien pour créer le coup de cœur chez les acquéreurs potentiels ne veut pas dire qu’il faille dissimuler ses défauts. Plutôt que de cacher ce qui cloche, faites en sorte que l’attention des visiteurs soit détournée des éventuels travers de votre logement et qu’elle soit attirée par ses points forts.

Dépersonnaliser votre logement pour se démarquer
Qu’on se le dise, un home stagist n’est pas un décorateur. En clair, le home staging ayant pour but de faire en sorte que votre bien séduise un maximum d’acheteurs potentiels, plus la déco sera neutre et épurée, mieux ce sera. Pour aider les visiteurs à se projeter, décrochez le portrait de votre arrière-arrière-grand-mère qui trône au-dessus de votre cheminée et rangez votre banc de musculation dans le garage. Pour qu’ils aient envie de faire une offre « au prix », les futurs acheteurs doivent avoir l'impression de se sentir chez eux, pas chez vous.

• Avec 3.269 euros au m², Port-Marianne est le quartier le plus cher.
• C’est la Paillade qui est tout en bas du palmarès, avec 1.583 euros le m².
• La Comédie et la rue Foch ne sont pas les lieux les plus chers de la ville.

En un an, les prix de l’immobilier à Montpellier ont baissé de 0,4 %, selon la plate-forme  MeilleursAgents.com, qui rassemble de nombreuses données sur le secteur. C’est peu, mais suffisamment pour s’intéresser d’un peu plus près au marché.

« Cela reste une hausse très légère, indique Thomas Lefebvre, directeur scientifique du site Web. A Montpellier, la tendance est plutôt à la stabilité. Depuis cinq ans, on constate une hausse de 0,2 %. D’une manière générale, le marché français est boosté en ce moment par des taux d’intérêt faibles, qui poussent les ménages à investir dans la pierre. A Montpellier, le problème, c’est sur le front de l’emploi, avec un chômage très fort par rapport à d’autres grandes villes. Or, pour accéder à un crédit, il faut un emploi. »

Une carte coupée en deux
Dans la capitale héraultaise, le prix moyen du m² est de 2.655 euros, tous types de biens confondus. C’est plus qu’à Marseille, où il faut compter 2.484 euros en moyenne, et à peu près autant qu’à Toulouse, où le prix moyen au m² est de 2.674 euros. Dans le détail, pour un appartement, un acheteur devra débourser 2.645 euros en moyenne au m², mais le prix varie entre 1.984 euros et 3.967 euros, en fonction des quartiers.

Pour une maison en revanche, c’est 2.843 euros en moyenne (soit + 7,5 % par rapport aux appartements) et entre 2.132 euros et 4.265 euros en fonction des caractéristiques du bien, évidemment, mais aussi des quartiers. Et un simple coup d’œil à la carte des prix de l’immobilier à Montpellier suffit pour repérer les secteurs les plus prisés : du nord-est au sud-est de la ville, on retrouve les quartiers les plus chers, avec l’Écusson et Port-Marianne en tête de peloton, tandis que du nord-ouest au sud-ouest de la ville, des Hauts-de-Massane jusqu’au secteur de Croix-d’Argent, les biens sont plus abordables.

L’exception Port-Marianne
A Port-Marianne, quartier chic où culmine d’impressionnantes villas sur le toit, il faut compter 3.269 euros le m² en moyenne. Parmi les plus chers, suivent le centre historique (3.162 euros), où les beaux appartements ne manquent pas, les Beaux-Arts (3.077 euros), le Millénaire et Grammont (3.048 euros), puis Boutonnet (3.035 euros).

La Paillade tout en bas du tableau
En dessous de la barre symbolique des 3.000 euros, on retrouve le Plan des Quatre Seigneurs (2.956 euros), Aiguelongue (2.951 euros), Antigone (2.941 euros), les Arceaux (2.903 euros), Hôpitaux-Facultés (2.836 euros), quartier prisé par les étudiants, la gare (2.834 euros), la Pompignane (2.825 euros), les Aiguerelles (2.780 euros), les Aubes (2.647 euros), Gambetta (2.631 euros), puis la Martelle (2.619 euros).

Parmi les quartiers les moins chers, en dessous des 2.500 euros le m² en moyenne, on retrouve le Pas-du-Loup (2.255 euros), Croix-d’Argent (2.481 euros), Saint-Martin (2.394 euros), Figuerolles (2.342 euros), les Cévennes (2.318 euros), Estanove (2.305 euros), Lemasson (2.240 euros), la Chamberte (2.201 euros), Alco (2.155 euros) et Celleneuve (2.103 euros). Les Hauts-de-Massane et la Paillade ferment la marche, avec des prix respectifs de 1.647 euros et 1.583 euros le m² en moyenne pour un bien.

Et la rue la plus chère de la ville est…
Si l’on zoome encore un peu plus, le palmarès des rues les plus chères et les moins chères de Montpellier fait tomber quelques clichés : non, la place de la Comédie (2.957 euros en moyenne) et la rue Foch (3.336 euros en moyenne pour un appartement), qui font pourtant très très mal quand on tombe dessus au Monopoly Montpellier, ne sont pourtant pas les secteurs les plus chers de la ville, selon MeilleursAgents.com.
C’est l’allée des Arts, à Boutonnet, bardée de jolies demeures, qui est en tête des rues les plus chères de la ville, avec 3.510 euros le m² en moyenne. Suivie d’une voisine, l’avenue...

Si le Gard et l’Hérault jouissent tous deux d’un climat clément, dans une région dynamique et facilement accessible grâce au TGV, il existe une différence en termes de foncier entre les deux départements. Les prix sont plus élevés dans l’Hérault que dans le Gard. « Les primo-accédants ont tendance à s’éloigner de Montpellier, pour aller vers Béziers ou le Gard, pour des questions de budget. On peut y obtenir des terrains nettement plus grands, avec un cadre de vie tout aussi agréable », analyse José Modesto, gérant de Maison AJ Bois.

Micro-marché à Montpellier
à Montpellier en effet, les prix se sont envolés au cours des quinze dernières années. « La grande couronne constitue un marché assez atypique, où le foncier est onéreux. En sortant de la métropole, on retrouve des zones moins tendues, qui offrent des prix semblables au reste des régions », constate Henri Leclercq, de Maisons Claude Rizzon. Castelnau, Castries, ou Baillargues drainent ainsi une population de secundo, voire tertioaccédants, souvent pour une dernière opération immobilière.

Budget global
Ici plus qu’ailleurs, c’est l’offre foncière qui définit le budget, poursuit Henri Leclercq : « Dans la première couronne de Montpellier, à Castelnau ou Le Crès, certains terrains de 400 ou 450 m² peuvent atteindre 200 000 euros. Avec une maison construite à 180 000 ou 200 000 euros, le budget global tourne autour de 400 000 euros. »

Gard plus linéaire
Dans le Gard, même si Nîmes coûte plus cher, l’offre foncière propose des prix moins disparates d’une ville à l’autre. « Dans le Gard, il est aisé de trouver un terrain à 100 000 ou 120 000 euros. Avec une maison à 150 000 euros, le budget global peut se situer en dessous de 300 000 euros, voire en dessous de 200 000 euros pour certains primo-accédants », conclut Henri Leclercq. Quelques niches existent cependant dans le département, selon Olivier Martin, de Mas Provence : « Notamment Uzès, où les prix sont plus élévées. La réforme du PLU à Nîmes entraîne aussi la mise à disposition de nombreux terrains sur le marché. »

Demandes principales
Niveau design, la demande est au contemporain revisité, mêlant tuiles méditerranéennes et toitures plates. « La tendance est lourde sur le néocontemporain, un mélange entre toit tuile et toit terrasse. Pour du toit terrasse partout, l’assiette budgétaire est nettement supé- rieure », détaille Anthony Zedet, de Nimazur. « Un phénomène d’autant plus accentué dans l’Hérault, qui offre davantage de liberté architecturale », constate Olivier Martin, de Mas Provence, qui ajoute : « Le Gard reste plus traditionaliste, l’architecture y est réglementée dans des secteurs comme Uzès. »

Environnement
Depuis la RT 2012, toujours en vigueur, les demandes sur l’isolation sont toujours croissantes. La question environnementale est ainsi au cœur du projet de nombreux constructeurs. Chez Ami Bois, la spécialité, c’est la maison à ossature en bois, explique José Modesto : « Nous revendiquons une sensibilité et une conception environnementales : des chantiers propres, des solutions fiables et raisonnées, pour une maison propre et écologiquement responsable. De deux à quatre maisons sortent tous les mois de terre dans la région. » Mas Provence, enseigne reconnue dans le segment du milieu et du haut de gamme, propose une conception bioclimatique pour des maisons personnalisées. « Dans ces secteurs, notre produit moyen se situe autour de 135 m² habitables, pour un panier supérieur à 200 000 euros la construction », précise Olivier Martin.

Bilan
Par ailleurs, Henri Leclercq, président départemental 34 Hérault du syndicat professionnel Les Constructeurs et Aménageurs de la FFB, constate une situation au beau fixe sur le marché de la construction individuelle dans le secteur : « Les chiffres sont positifs, après un petit coup d’arrêt en avril, sans doute lié aux élections. Nous sommes à nouveau dans une...

Vous êtes étudiant à la recherche d’un logement ? Imaginez vivre gratuitement dans un appartement F5 entièrement équipé, gratuitement, durant toute l’année scolaire… La seule condition : accepter que tous vos faits et gestes soient filmés et analysés.
 
Non, il ne s’agit pas d’une nouvelle émission de télé-réalité mais bien d’un programme de recherche scientifique, baptisé HUT ("Human at home project"), sur la façon dont nous vivrons demain, entourés d’objets connectés.
 
Pour mener ce projet grandeur nature, l’équipe de 12 laboratoires et 6 entreprises propose à deux étudiants de vivre pendant un an dans un appartement montpelliérain truffé de capteurs. Analyse des mouvements, de l’humidité, de la température, des ouvertures et fermetures de portes, de l’utilisation des électroménagers…
 
La moindre parcelle de la vie de ces deux cobayes sera mesurée de manière à étudier la façon dont nous interagissons avec les appareils connectés, de s’interroger sur leur utilité réelle, de voir si ces derniers modifient nos comportements mais surtout de mesurer leur impact sur notre bien-être.

"UNE APPROCHE GLOBALE CENTRÉE SUR L’HUMAIN"
Ce programme de recherche, en partenariat avec la métropole de Montpellier et le CNRS, est mené par une soixantaine de spécialistes multidisciplinaires : spécialisés dans l’informatique, le droit, le langage, la santé, l’architecture, les systèmes intelligents…

Ils chercheront à répondre à des interrogations relatives à l’habitat du XXIe siècle : comment protéger nos données personnelles dans une maison 100 % connectée ? Quelles sont les conditions liées au bien-être des habitants d’un logement intelligent ? À quel point les objets connectés peuvent-ils être intrusifs ? Où se trouve la limite de l’acceptable ?
 
Un "bouton d’arrêt d’urgence" a été installé dans l’appartement. De cette façon, si un des étudiants craque et veut déconnecter, il lui suffira de l’actionner. Ce dernier permettra aux scientifiques de mieux appréhender les limites de la relation entre l’humain et les objets connectés.
 
Une demande d’autorisation a été faite à la CNIL (Commission nationale informatique et libertés) et l’expérience sera encadrée par un comité d’éthique. Tous les jours, les deux habitants devront répondre à un questionnaire relatif à leurs ressentis et leur bien-être au sein de ce logement atypique.
 
C’est la première fois qu’une telle expérience est menée sur le long terme et dans de réelles conditions de vie. Le projet devrait durer au moins trois ans, avec deux nouveaux colocataires chaque année. Les deux premiers étudiants emménageront à la rentrée de septembre 2018 pour une année 100 % connectée.

L'agence languedocienne du promoteur Bouygues Immobilier confirme son ancrage local et son positionnement d'opérateur immobilier urbain multi-produits (logements en accession libre, aidée ou intermédiaire, vente en bloc de logement social, résidences services gérées étudiantes et seniors, bureaux, commerces).
Alors qu'elle fêtera ses 40 ans en 2020, l'agence revendique notamment 8 500 logements collectifs depuis sa création dans l'Hérault et le Gard, avec une activité toutefois très centrée sur la métropole montpelliéraine.
« En 2017, nous avons enregistré 330 réservations de logements et réalisé un chiffre d'affaires de 45 M€ HT,précise Sébastien Robert, le directeur de l'agence (30 personnes) depuis le 1e janvier dernier. Et nous nous attendons à une activité identique en 2018. »
600 logements en projet
Huit opérations sont en cours de commercialisation (directrice commerciale : Carine Gaillard) sur la Métropole de Montpellier : Ekla sur Parc Marianne pour 139 logements, Happy à Saint-Jean-de-Védas pour 137 logements, Le Mas d'Aiguelongue pour 50 logements, Fleur de Coton pour 33 logements, et trois résidences connectées qui seront livrées au 2e semestre 2018 (Résidence Victoria pour 113 logements, Jardin de Flore pour 60 logements, et Carré Mozaik, la 1e opération de restructuration du quartier de la Pompignane, pour 119 logements). Avec une opération à Béziers, elles représentent en tout un volume de quelque 700 logements.
Par ailleurs, l'agence annonce 5 opérations en cours de montage à Montpellier (2 résidences étudiantes et 3 programmes de logements dans le diffus) et une dans le Gard (sur laquelle l'agence reste discrète), soit 600 logements.
« Trois opérations totalisant 300 logements seront lancées en commercialisation au 2e semestre 2018, annonce Sébastien Robert. Notamment celle sur le site de la clinique Saint-Jean qui déménagera en 2020. Cette opération premium de renouvellement urbain, dessinée par l'agence A+ Architecture, sera une opération phare pour nous. »
Implanter Nextdoor, filiale de coworking
« Pour se différencier dans ce secteur, il faut devenir inventif, aller chercher des parcelles en remembrement, transformer des bureaux en logements, etc., poursuit Sébastien Robert., Nous sommes conscients que le renouvellement urbain est indispensable et qu'il va falloir densifier de manière raisonnée. Aujourd'hui à Montpellier, 40 % des opérations se font en secteur aménagé et le reste en diffus. Sur le diffus, les opérations prennent forcément plus de temps et les permis de construire sont  régulièrement attaqués. Mais pour l'instant, nous n'en avons aucun soumis à un recours. Nous travaillons très en amont et nous faisons auditer nos permis de construire sur les opérations sensibles. »
Le promoteur, qui réalise 50 % de son activité en résidence principale et 50 % en investissement locatif, est forcément passé par la case innovation et propose des résidences connectées, notamment via deux applications dont sont systématiquement dotées les résidences : Flexom (pilotage domotique du logement) et « Entre voisins » (réseau social interne).
« Nous réfléchissons toujours à comment apporter plus de services. Ainsi, la résidence Victoria sera-t-elle équipée d'une pièce commune à la copropriété, d'une chambre à louer pour accueillir de la famille ou des amis, et d'une place Autolib. »
Autre thématique d'actualité : le groupe souhaite se faire une place sur le désormais très sollicité secteur du coworking. Il a créé une filiale baptisée Nextdoor, que l'équipe montpelliéraine ambitionne de développer sur la métropole languedocienne.
L'agence, qui s'apprête à réaménager ses locaux « en mode flex office », cherche aussi à recruter un responsable développement pour le mois de juillet.

On a tous connu une petite déprime hivernale... Et bien elle est liée au manque de lumière naturelle! On appréhende d’ailleurs plus le manque de luminosité que les faibles températures. En effet, les rayons du soleil permettent la production de vitamine D, source de bonne humeur, d’optimisme, de bien-être et qui aide à la prévention de nombreuses maladies. Un manque de luminosité peut avoir un impact sur notre sommeil, humeur, mémoire, etc. Ce qui la rend donc essentielle à l’homme. En bref, le soleil nous fait du bien, et l’avoir chez soi est encore mieux !

Pour 97% des français, la lumière du jour est un critère important dans le choix d’un logement. La luminosité est un facteur essentiel de bien-être chez soi. Elle améliore la qualité de vie. Elle est le troisième critère de choix dans l’acquisition d’un bien immobilier.

C’est pourquoi avoir une bonne connaissance de la luminosité et l’ensoleillement de son futur logement est essentiel lors du processus d’acquisition ou de location d’un bien.

Les nouveautés de la loi Elan :
Expérimenté à Paris et à Lille avec la loi Alur, l'encadrement des loyers ne devrait cette fois concerner que les agglomérations situées en zone tendue (les grandes villes et leur banlieue). Le projet de loi précise que seules "les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements" seront concernées. Concrètement, lors de la signature d'un bail, le loyer d'un logement ne pourra pas dépasser 20% du loyer de référence fixé par un arrêté préfectoral en fonction de la situation géographique.
Pour éviter une nouvelle annulation par un tribunal administratif, cette mesure garde un caractère optionnel, et serait expérimentée sur une durée de cinq ans. L'application de la mesure est basée sur le volontariat des communes, mais aussi sur la prise en compte des tensions locatives dans certains secteurs.

« A savoir que l'encadrement des loyers lors d'une relocation reste en place dans les zones tendues. Un bailleur ne peut imposer un loyer plus élevé à un nouveau locataire entrant dans le logement, sauf dans de rares exceptions prévues par la loi. »

Des sanctions pour les bailleurs réticents
C'est la grande nouveauté sur l'encadrement des loyers. Les bailleurs qui ne respectent pas le montant maximal autorisé pour les loyers se verront contraints à payer une amende, qui pourra prendre deux formes.
Un tribunal pourra rendre un jugement obligeant le bailleur à baisser son loyer selon le barème imposé, et à rendre le trop-perçu. La deuxième solution sera mise en place en cas d'échec. Dans ce cas, le bailleur qui ne respecte pas la mise en demeure se verra infliger une amende pouvant aller jusqu'à 5000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale (SCI).

Le gouvernement estime que la loi Elan permettra de faciliter un accès au logement au plus grand nombre et d'encourager la construction de logements neufs. Les détracteurs de la loi reprochent au gouvernement de ne pas prendre en compte les coûts d'entretien des locaux loués, et craignent une dégradation rapide des bâtiments anciens, faute de moyens pour les entretenir.

En première lecture à l'Assemblée Nationale, le gouvernement a apporté un avis favorable à la proposition de reconnaissance qui a été portée par la FNAIM, par la voix de son Président Jean-Marc Torrollion. Cette proposition vise a ce que les agents aient une reconnaissance officielle, qui précisera leur spécialité, qu'il s'agisse de la transaction, de l'administration de biens, ou bien de la gestion du syndic de copropriété.

La FNAIM, qui est la première organisation européenne de professionnels de l'immobilier est heureuse d'avoir pu faire émerger ce débat qui est important pour toute la profession, pour promouvoir son image et mettre en valeur la compétence et l'expertise qui sont développées par les agents immobiliers. Bénéficier de cette reconnaissance sera un gage de sérieux et de professionnalisme dont jouissent déjà toutes les autres professions règlementées et qui est porté à leur crédit. Cela aura également une influence importante pour les clients.

Cette reconnaissance aura des impacts importants. Pour le particulier client, ce sera une clarification bienvenue avec une meilleure compréhension des compétences et de l'expérience du professionnel qu'il aura en face de lui. Il comprendra de façon plus précise la chaîne de responsabilité de son projet immobilier.
Du côté des professionnels, c'est une véritable remise à plat des modèles qui sont en place sur le marché, qui mettra en avant la valeur ajoutée et l'expertise des acteurs. Cela augure également un re-ordonnancement naturel de la profession dans son ensemble.
Enfin, c'est l'occasion pour l’État, de s’appuyer sur ces nouvelles notions de titre pour porter sa politique du logement en France.

C'est une étape très importante sur laquelle la FNAIM s'est fortement engagée et qui bénéficiera à toute la profession immobilière, pour clarifier le rôle et les responsabilités de chacun, mettre en avant les spécialisations, mais aussi pour que soient valorisés à la hauteur de leur mérite, à l'instar des autres professions règlementées.

Il ne s'agissait bien sûr que d'une proposition évoquée en première lecture assemblée nationale le 12 juin dernier et qui devra suivre le parcours législatif et des décrets d'application avant d'être mise en œuvre, mais l'avis favorable du gouvernement sur cette évolution de la profession est un signe extrêmement encourageant, à porter au crédit de la FNAIM porteuse du projet, mais également à toute la profession.

Les Britanniques sont, de loin, les premiers acquéreurs étrangers en France, révèle une étude de l’Observatoire BNP Paribas International Buyers, réalisée en partenariat avec les notaires de France et publiée le 20 juin. Les sujets de sa très gracieuse majesté Elizabeth II représentent 25,9 % de cette population.

Ils précèdent dans ce classement les Belges (18,4 %), les Suisses (8,1 %), les Allemands (7 %), les Italiens et les Néerlandais (5,5 %). Viennent ensuite les Américains (3 %), les Suédois (2,7 %), les Espagnols (2 %) et les Portugais (1,8 %).

Autre constat : sur les 61 339 acquisitions réalisées en 2017 par des étrangers en France, 28,5 % sont le fait de personnes vivant en dehors du territoire français.

En 2017, le nombre d’acquisitions réalisées en France par des non-résidents de nationalité étrangère a augmenté de 2 %, à 17 486 ventes. En revanche, le montant moyen des transactions s’est tassé de 1,6 %, à 303 000 euros.

Une baisse encore plus sensible du montant moyen est observée en Ile-de-France, où il recule de 5,6 %, à 577 000 euros. Pour la clientèle étrangère, l’attractivité de Paris ne se dément pas puisque 29 % des achats réalisés par des étrangers se font en Ile-de-France. Dans cette région, les premiers acheteurs sont les Algériens, les Américains et les Américains.

Sur l’ensemble de la France, ce sont les acheteurs libanais qui font les plus gros chèques, avec un montant moyen de 726 500 euros. Ils devancent les Norvégiens (546 600 euros), les Chinois (523 000 euros), les Russes (502 300 euros) et les Américains (452 400 euros).

Les Britanniques, premiers en nombre de transactions, n’arrivent qu’en 15e position sur les vingt que compte ce classement, avec un montant moyen de 252 219 euros. Les Belges arrivent en dernière position (228 926 euros).

En nombre de transactions, les acheteurs étrangers non résidents représentent 8 % du marché en Ile-de-France. Leur part monte à 14 % en Rhône-Alpes, et jusqu’à 21 % en région PACA, un record au niveau national.

L’Observatoire BNP Paribas International Buyers s’est également intéressé aux acquéreurs français expatriés, qui vivent à l’étranger. Leur nombre de transactions a augmenté de 16 % en 2017, à 9 671 ventes. Le montant moyen des opérations étant de 317 000 euros, ce marché « pèse » donc 3,1 milliards d’euros.

Sans surprise, l’Ile-de-France est la région qui les attire le plus (24 %), devant la Provence-Alpes-Côte d’Azur et Rhône-Alpes (13 %), puis l’Aquitaine (7 %) et le Languedoc-Roussillon (6 %).

Le pouvoir d’achat immobilier en hausse de 38 % sur 20 ans

Le pouvoir d'achat immobilier des Français a progressé de 38 % depuis le sacre de l'équipe de France de Football, en 1998, notamment grâce à la baisse des taux de crédit. Ces derniers sont, d’après le courtier Credixia, passés de 7,05 % en 1998 à 1,46 % au premier semestre 2018, soit une diminution de 5,59 points. La capacité d'emprunt est ainsi passée de 128 500 € à 207 400 € en 20 ans. Ces taux de crédit historiquement bas sont une véritable aubaine pour les emprunteurs immobiliers français. En effet, en 1998, pour une mensualité de 1 000 € par mois, l'emprunteur obtenait un prêt immobilier d'un montant de 128 500 €. En 2018, le même emprunteur, à mensualité et durée égales, obtient un prêt de 207 400 €. Entre 1998 et 2018, la capacité d'emprunt d'un ménage français a donc augmenté de 78 900 €.
Vidéo : les taux de crédit en chute depuis 20 ans

Vers une hausse des taux de crédit dans les prochains mois ?

Principale conséquence de la chute des taux, les revenus nécessaires pour une même somme empruntée ont baissé de près de 37 %. Alors qu’en 1998, il fallait 4 600 € nets par mois pour pouvoir emprunter 200 000 €, aujourd’hui, 2 900 € suffisent. Le coût du crédit immobilier pour un prêt de 200 000 € a donc été divisé par 5 en 20 ans, passant de 173 585 € à 30 740 €. Ainsi, la mensualité du crédit baisse de 596 € par mois, passant 1 557 € à 961 €. Cependant, il semblerait que la baisse des taux arrive à son terme. Dans les prochains mois, les taux devraient se stabiliser, voire légèrement augmenter, selon certains experts. En effet, de nombreux facteurs militent en faveur d'une hausse : l'inflation, en rythme annuel tourne actuellement à 1,3 % contre 0,5 % en nombre 2016, tandis que l'OAT 10 ans, qui sert de référence aux banques pour déterminer les taux de crédit, a vu son niveau doubler en 18 mois.
Chiffres clés

En 2017, le volume des crédits immobiliers accordés par les banques a atteint 272 Mds€, selon les chiffres de la Banque de France.

Alors que l’été approche, les résidences secondaires font-elles toujours rêver les Français? La réponse est oui. Quatre Français sur dix n’en possédant pas aimeraient s’en offrir, selon un sondage réalisé par l’institut Elabe pour le Crédit Foncier*. «La proportion de Français ayant l’intention d’acheter une résidence secondaire est une bonne surprise étant donné les incertitudes qui peuvent peser sur la fiscalité, explique Nicolas Pécourt, du Crédit Foncier. La résidence secondaire fait toujours rêver surtout les jeunes».

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Mais du rêve à la réalité, il y a un pas souvent difficile à franchir. La menace d’une taxe alourdie sur les résidences secondaires ne devrait pas leur faciliter la tâche. La preuve en chiffres: 55% des 25-34 ans souhaitent acquérir une résidence secondaire. Mais ils ne sont que 7% à en posséder une. C’est le constat inverse pour leurs aînés: la proportion de propriétaires de résidences secondaires est la plus élevée chez les 65 ans et plus alors qu’ils ne sont que 20% à aspirer à en acheter une. Si le souhait d’acquisition diminue avec l’âge, la part de propriétaires, quant à elle, suit un chemin opposé.

En revanche, les personnes désireuses d’acquérir une résidence secondaire formulent toutes le même souhait, quel que soit leur âge: investir en bord de mer (60% des personnes interrogées). Selon une récente étude menée par Explorimmo (groupe Le Figaro), les destinations privilégiées par les Français sont le bassin d’Arcachon, Deauville et Cassis. Actuellement, c’est en Occitanie que l’on compte le plus de résidences secondaires, selon une étude publiée en 2017 par l’Insee: 524.400 soit 16% du parc total (3,4 millions de résidences secondaires (+28% sur 30 ans) dont 57% de maisons et 43% d’appartements). Six résidences secondaires sur dix se situent d’ailleurs dans le sud de la France.

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Mais le plus étonnant c’est le lieu qui arrive en deuxième position, après la mer: la campagne. Pourquoi étonnant? Car plus d’un quart du parc total des résidences secondaires se trouve à la montagne (contre 17% à la campagne). L’explication? «Les Français ne veulent plus dépasser en moyenne cinq heures pour se rendre dans leur résidence secondaire. Cette durée tombe à 3 heures pour les 65 ans et plus», répond Nicolas Pécourt.
Autre enseignement de ce sondage: plus la commune est grande, plus le souhait d’acheter une résidence secondaire est fort. Ainsi, 37% des personnes interrogées qui vivent dans des villes de moins de 20.000 habitants aimeraient acquérir une résidence secondaire alors qu’ils sont 46% dans les communes de plus de 100.000 habitants. «Certains habitants des grandes villes à qui il reste 10 à 15 ans de vie professionnelle peuvent avoir abandonné l’idée d’être propriétaire de leur résidence principale et préfèrent investir dans l’achat d’une résidence secondaire pour leur retraite», déclare Nicolas Pécourt. Et ainsi pouvoir sans doute le transmettre à leur descendance.

Sachez, à ce sujet, que 26% des résidences secondaires ont été acquises à la suite d’un héritage. «Ce taux est particulièrement élevé, souligne Nicolas Pécourt. Il est au moins deux fois plus élevé que celui observé pour les résidences principales. Ce taux va aller en augmentant car la génération qui a investi, notamment dans les années 70 et 80, dans de grandes stations à la mer ou à la montagne, commence à transmettre son patrimoine».

* sondage réalisé les 29 et 30 mai 2018 sur un échantillon de 1000 personnes

Qu'est-ce qu'un bien immobilier neuf ?

Les frais d'acte, appelés à tort frais de notaire, sont réduits dans l’immobilier neuf, mais rappelons qu’un logement neuf est celui qui sort de terre et qui n’a jamais été habité. Cela exclut donc, par exemple, le cas d'un logement vendu pour la première fois dans les 5 ans de son achèvement, que le vendeur l’ait acheté sur plan (dans le cas d’une vente en VEFA) ou qu’il l’ait fait construire. Ces logements ne sont plus considérés comme des logements neufs et relèvent donc des frais de notaire dans l’ancien.
Bon à savoir

Les frais de notaire réduits dans l’immobilier neuf concernent aussi bien les appartements que les maisons vendues neuves.
Des frais de notaire de 2 à 3 % du prix d’achat du logement

Si l’on parle de frais de notaire réduits dans l’immobilier neuf, c’est parce que ces frais de notaire s’élèvent à 2 à 3 % du montant total de la transaction, contre à 7 à 8 % dans l’ancien, mais ils se décomposent en différentes parties.
La taxe de publicité foncière

La taxe de publicité foncière fait partie des droits de mutation, à savoir des sommes que le notaire doit reverser à l’Etat et aux collectivités. La taxe de publicité foncière est l’une des taxes qui allègent les frais de notaire dans le neuf, puisqu’elle est beaucoup moins élevée que dans l’ancien. Elle ne s'élève, en effet, qu'à 0,715 % sur le prix du bien hors taxes.
La rémunération du notaire

La rémunération du notaire, également appelée émoluments, est calculée à partir d’un barème fixé par l’Etat qui est le même dans le neuf et dans l’ancien. Il  s'agit donc d'un pourcentage sur le montant TTC du bien immobilier, en fonction des tranches qui ont été fixées :

    Pour les biens jusqu’à 6 500 €, les émoluments sont de 3,945 %.
    Pour les biens de 6 501 à 17 000 €, les émoluments sont de 1,627 %, avec un montant additionnel de 150,67 €.
    Pour les biens de 17 001 à 60 000 €, les émoluments sont de 1,085 %, avec un montant additionnel de 242,81 €.
    Pour les biens au-dessus de 60 000 €, les émoluments sont de 0,814 % avec un montant additionnel de 405,41 €.

Notez que lorsque le prix de vente est supérieur à 150 000 €, le notaire peut accorder une remise sur ses émoluments dans la limite de 10 %.
Bon à savoir

Le coût global des émoluments du notaire est plafonné à 10 % du prix du logement et ne peut être inférieur à 90 €.
Les émoluments de formalités et les frais divers

Le montant des émoluments et frais divers est similaire à celui des ventes dans l’ancien, c’est-à-dire environ 800 € pour les émoluments de formalités effectués par le notaire et 400 € pour les frais divers.

La contribution de sécurité immobilière

La contribution de sécurité immobilière est due à l’Etat pour l’accomplissement des formalités d’enregistrement et de publicité, à savoir la formalité fusionnée. Le taux de cette contribution est de 0,10 % du prix du bien, avec un minimum de 15 €.

Le nouveau bail mobilité vient d'être approuvé par l'Assemblée nationale. Il est destiné à toutes les personnes à la recherche d'un logement pour une durée temporaire que ce soit dans le cadre d'études supérieures, d'une formation ou d'une mission professionnelle, d'un contrat d'apprentissage ou d'un stage, ou encore d’un service civique.

Ce nouveau contrat de location meublée se distingue surtout par sa durée obligatoirement comprise entre un et dix mois, renouvelable une fois dans cette limite, l'objectif étant d’éviter toute précarisation par des baux successifs.

À l’expiration de cette durée maximale de 10 mois, le bailleur et le locataire pourront conclure un nouveau bail mais cette fois-ci à titre de résidence principale du locataire, c'est-à-dire pour une durée d'un an tacitement reconductible.

Côté résiliation, le locataire pourra donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois. Il sera redevable du loyer et des charges pendant cette période de préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin par un autre locataire avec l'accord du bailleur.

De son côté le bailleur s'engage évidemment de façon ferme pour la durée définie au contrat, sauf à faire jouer une clause résolutoire pour non-respect par le locataire de ses obligations.
Quelques mentions obligatoires et un dossier de diagnostic technique

Le contrat de location mobilité devra être établi par écrit et parmi les mentions obligatoires, se trouvent notamment :

- le motif justifiant l'établissement d'un bail mobilité

- la durée du contrat de location,

- la surface habitable du logement,

- le montant du loyer et ses modalités de paiement,

- le montant et la date de versement du dernier loyer payé par le précédent locataire, dès lors qu'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois.

Par ailleurs, le bailleur devra fournir au locataire le dossier de diagnostic technique prévu à l'article 3-3 de la loi de 1989, et si le logement se situe dans un immeuble en copropriété, les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes.
Un loyer «encadré» dans certaines zones et des charges forfaitaires

Le loyer sera fixé librement entre bailleur et locataire et il ne pourra pas être révisé en cours de bail. Cependant, étant intégré dans la loi du 6 juillet 1989, ce nouveau type de bail sera également concerné par l'encadrement des loyers dont la loi ELAN prévoit le retour, ainsi que par l'encadrement des loyers à la relocation dans les zones concernées par ces dispositions.

Quant aux charges locatives, elles seront obligatoirement forfaitaires, ce qui signifie qu'il n'y aura pas de régularisation ultérieure. Elles doivent être versées simultanément au loyer, selon la périodicité prévue dans le contrat. Bien entendu, le montant du forfait pour charges ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges réelles.

Par ailleurs, les honoraires versés par les locataires pour la conclusion de ce type de contrat seront plafonnés, comme pour un contrat vide ou meublé à titre de résidence principale.
Le dispositif Visale en remplacement du dépôt de garantie

Pour supprimer une «barrière à l'entrée», aucun dépôt de garantie ne pourra être exigé par le bailleur, mais la garantie locative Visale, financée et gérée par Action Logement devrait couvrir «tous les locataires, quel que soit leur statut» selon M. Julien Denormandie, Secrétaire d’État auprès du Ministre de la cohésion des territoires.

Cette garantie serait donc plus protectrice pour le propriétaire qu’un simple dépôt de garantie puisqu’elle couvrirait les loyers impayés, mais également les dégradations éventuellement commises par le locataire qui seraient constatées lors de la sortie des lieux.
Pas d'autorisation de changement d'usage pour louer aux personnes en mobilité

Le projet de loi précise clairement que les logements meublés loués dans le cadre du futur bail mobilité ne doivent pas faire l'objet...

Et si vous vous lanciez dans l’acquisition d’un logement atypique ? Ces biens immobiliers originaux attirent chaque année de plus en plus d’acquéreurs. C’est ce qui ressort de l’étude menée par Espace Atypique, spécialiste de ce marché.

Des biens de caractère. Quand on parle de logement atypique, on pense tout de suite à des lofts ou des anciens locaux industriels reconvertis. Mais en réalité, même si ces biens sont toujours très recherchés, ils ne représentent que 26% des transactions. Les appartements agrémentés d’une belle terrasse ou redécorés de manière moderne représente 37% du marché. Viennent ensuite les maisons d’architecte (28%) et les duplex ou triplex (8%). Les autres types de biens comme les péniches ou les anciens couvents ferment la marche avec 1%.

Un budget équilibré. Acheter un logement atypique a un coût. Le budget moyen est de 560.000 €. Ce chiffre est deux fois et demi plus important que le prix de la transaction moyenne dans l’immobilier classique (260.000 € pour une maison et entre 190.000 et 230.000 pour un appartement). Même si une grande majorité de biens dépassent les 500.000 € et qu’environ 3% de l’offre dépassent les 2.000.000 €, il est possible de trouver des biens plus abordables. 24% des ventes réalisées en 2017 ne dépassaient pas les 300.000 €.

Espace et localisation. Les biens atypiques proposent généralement des surfaces généreuses. En moyenne, la superficie est de 144 m² soit 50 m² de plus que la moyenne des logements français. Les petites surfaces – de 50 m² – ne représentent que 30% des ventes. Les biens avec espace extérieur (jardin, cour, terrasse) dominent le marché (61%) et sont en hausse. Le garage est moins répandu (41%). Concernant la typologie, en moyenne on trouve beaucoup de deux ou trois chambres. Sans surprise, deux tiers des biens sont situés en centre-ville, mais on constate une augmentation des ventes dans les campagnes (10% contre 6% en 2016).

L’achat coup de cœur. Quelles sont les motivations de ceux qui décident d’acheter un logement atypique ? Il y en a deux qui se dégagent (25% chacune) : ceux qui ont eu un coup de cœur pour ces biens de charme et ceux qui sont à la recherche d’espace supplémentaire. L’envie d’un nouveau projet vient juste derrière (18%). Les changements professionnels (mutation) ou personnels (changement de quartier) sont également assez courants.

Des acquéreurs spécifiques. Tout le monde peut acheter un bien atypique, mais les statistiques permettent de dessiner un profil type. L’acquéreur moyen a 42 ans (avec une cible comprise entre 30 et 50 ans). Il est marié (47%) mais les célibataires représentent tout de même 27% du marché (soit un acheteur sur trois). Ils appartiennent en grande majorité à la catégorie des cadres et des professions intellectuelles supérieures. Concernant la profession, les résultats sont assez hétéroclites même si les hauts revenus sont surreprésentés. Enfin, l’étude met en avant que les acquéreurs de bien atypiques sont orientés vers le beau, le bien-être et le plaisir. Parmi leurs loisirs préférés, on trouve le sport, les voyages, la culture et les sorties.

Décidément, ce début d’été s’annonce particulièrement ensoleillé sur le front des crédits. Après une première baisse surprise en mai - qui avait mis fin à une longue période d’accalmie -, les taux des crédits immobiliers poursuivent leur glissade en juin. D’après les courtiers Vousfinancer et Meilleurtaux, près de de la moitié des établissements bancaires viennent, en effet, de réviser leurs barèmes à avec des replis qui oscillent entre 0,05 à 0,30%. “Fait notable, il est aussi de plus en plus aisé de négocier des rabais par rapport aux taux affichés”, note Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.

Ainsi, sur 20 ans, la durée d’emprunt la plus courante, il n’est plus du tout rare de décrocher des taux canons compris entre 1,12 et 1,25%. De même que sur 15 ans, les meilleurs profils peuvent aisément tabler sur des prêts à moins de 1%.

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En retard sur les objectifs de l’année, les banques restent, par ailleurs, particulièrement agressives sur la clientèle des jeunes acheteurs, avec des taux sur 25 ans pouvant tomber entre 1,35 et 1,5% pour les meilleurs crédits ! Des niveaux là encore historiquement bas…

>> Lire aussi - 8 points à négocier pour obtenir la meilleure offre de crédit immobilier

De très belles opportunités restent donc à saisir pour ceux qui envisagent de réaliser un projet immobilier ou de renégocier leurs crédit. Sans compter que chacun peut désormais renégocier chaque année le taux de l’assurance décès invalidité liée à son prêt. Avec là encore, de belles économies à la clé comme nous l’expliquions dans un récent article.

56 % des étudiants préfèrent se loger dans un studio ou un T1

Sur les 43.145 demandes de locataires étudiants analysées par LocService.fr, une majorité (56 %) recherche en priorité un studio ou un appartement T1 (une pièce). L’appartement avec une chambre (T2) est le choix de 15 % d’étudiants en couple ou plus aisés. La chambre étudiante, indépendante ou chez l’habitant, recueille 8 % des recherches alors qu’un logement en colocation est plébiscité par 21 % des étudiants. Au niveau national, le budget logement des étudiants est de 596 € mais varie fortement selon les secteurs. En province, un étudiant dispose d’un budget de 527 € contre 777 € en région parisienne. Quant aux étudiants qui souhaitent habiter dans Paris même, leur budget moyen mensuel, charges comprises, s’élève à 842 €.

 
Il faut en moyenne 499 € pour louer un studio en France

En moyenne, les chambres étudiantes se louent 401 € pour une surface de 14 m2, les studios 499 € pour 24 m2 et les appartements T1 496 € pour 30 m2. Pour les appartements T2, la surface constatée est de 43 m2 et le loyer moyen de 646 €. En général, la colocation est une solution particulièrement économique. De plus, l’étudiant bénéficie d’un espace commun plus important. Ainsi, un logement partagé par plusieurs colocataires revient en moyenne à 429 € par mois charges comprises. Une chambre en résidence étudiante privée a un niveau de prix à mi-chemin entre un studio et un appartement 2 pièces, du fait des services annexes et de l’emplacement souvent avantageux qu’elle propose. Par ailleurs, notons que près d’un étudiant sur deux préfère un logement loué meublé.

La pierre a toujours les faveurs des investisseurs français, ces derniers étant traditionnellement peu friands de la prise de risque financière. En incluant les résidences principales, l’immobilier représente 63% du patrimoine des ménages ! Même lorsqu’il s’agit de réaliser un investissement, l’immobilier rassure parce qu’il s’agit d’une possession « en dur », et parce que, malgré les soubresauts ponctuels, les prix dévient rarement de la courbe ascendante. Pour investir dans l’immobilier, devez-vous toutefois nécessairement parier sur l’investissement en direct ? Ou pourquoi pas vous laisser tenter par les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), la « pierre papier » ?
Accessibilité : avantage SCPI

Acheter un studio ou un T2, pour les biens les plus accessibles, réclame une mise approchant des 100 000 euros. De fait, la SCPI est bien plus accessible : « Le ticket d'entrée le plus bas sur notre plateforme est à 200 euros », avance Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI. Malgré cette accessibilité, Renaud Capelle, directeur immobilier adjoint de la banque conseil en gestion de patrimoine UFF, reconnaît que ses clients se tournent en premier lieu vers l’investissement en direct : « Pour les primo-investisseurs, qui n’ont donc jamais investi et qui souhaitent s’orienter vers l’immobilier, il leur est évidemment possible de miser sur les SCPI mais ils sont souvent plus en recherche d’un bien tangible. » Parmi les clients de l’UFF, « ce sont plutôt des clients ayant déjà investi dans l’immobilier locatif ou dans les valeurs mobilières qui se dirigent vers la SCPI ».

Dans les deux cas, les investisseurs peuvent emprunter pour financer leur achat. A noter : pour acquérir des parts de SCPI, les crédits immo et conso sont envisageables. Cependant, si Paul Bourdois encourage ses clients à utiliser cet « effet de levier », le recours à l'emprunt reste minoritaire à ce jour pour l'investissement en SCPI, alors qu'il est largement majoritaire pour l'investissement locatif en direct.
Degré de risque : avantage SCPI

Investir dans la pierre ne vous exempte pas de tout risque financier ! Vous pouvez peiner à trouver des locataires, ou avoir des difficultés à retrouver votre mise à la revente. En cela, la SCPI permet de mutualiser les risques. Ces fonds, majoritairement investis en immobilier d'entreprise, regroupent de nombreux actifs et de multiples locataires, ce qui permet de diluer les incidents locatifs et de les rendre peu perceptibles.

En direct, tout dépend de la qualité du bien : « Investir en direct dans l’immobilier, cela réclame une étude du marché local », souligne Renaud Capelle. « Une des questions les plus importantes, c’est évidemment de s’assurer qu’il existe un marché locatif suffisamment profond. »
Rentabilité : joker

Difficile de comparer la rentabilité de l’investissement en SCPI et de l’achat d’un logement à louer. Côté SCPI, il existe des statistiques globales : le « taux de distribution moyen », autrement dit le rendement moyen de la SCPI, était de 4,43% en 2017 selon l’Aspim, en baisse depuis plusieurs années mais en se maintenant à un niveau élevé. Ce taux représente plus concrètement le rapport entre le loyer distribué aux associés de la SCPI et le prix de la part. En théorie, la SCPI offre donc l'assurance d’une rémunération relativement élevée et régulière.

Pour l’immobilier locatif en direct, cette rentabilité est plus difficile à estimer car très variable selon les biens acquis, et car elle dépend de nombreux facteurs : régularité de la location, plus-value ou non à la revente... Selon la qualité du bien, la rentabilité pourra donc être bien supérieure à celle des SCPI, ou bien inférieure.
Fiscalité : match nul

Dans les deux cas, vous touchez des revenus fonciers, soumis à l’impôt. Vous pouvez bénéficier de la déduction fiscale des charges liées à l’investissement locatif (intérêts de remboursement de crédit, cotisations d’assurance, travaux...), en veillant toutefois à opter pour le régime (réel ou micro-foncier) le plus...

Des taux globalement stables

En ce début du mois de juin, aucune tendance ne semble clairement se dessiner. « En effet, si la grande majorité des barèmes bancaires reçus sont stables nous observons toutefois des baisses dans certains
établissements et des baisses que nous pouvons qualifier d’importantes. » observe Maël Bernier, directrice de la communication. Néanmoins, les taux affichés dans les barèmes en moyenne sont sans changement ou presque avec toujours 1,41% sur 15 ans, 1,63% sur 20 ans et 1,83% sur 25 ans.
Encore de jolies baisses pour les dossiers des primo accédants

« Il est cependant important de rappeler que la tendance dans les établissements bancaires reste toujours à la décote pour concrétiser des dossiers, explique Maël Bernier. En d’autres termes, les taux obtenus dans le réseau et par nos conseillers sont très souvent inférieurs de 0,15% à ce qui est affiché dans nos baromètres » ajoute-t-elle. Sont particulièrement concernés les profils jeunes qui achètent pour la première fois ; la volonté des banques de maintenir sur le marché ces profils étant bien réelle. Pour cela, elles sont prêtes à faire beaucoup d’efforts et cette catégorie bénéficie à la fois de baisses de barèmes, mais également de produits sur-mesure sans apport avec des durées longues (le 25 ans étant extrêmement courant).
Les taux directeurs stables ou plutôt orientés à la baisse

Les taux directeurs restent très bas, autour de 0,70%. Qui plus est, sans doute impactée favorablement par la situation confuse en Italie, la dette française présente des garanties de stabilité pour les investisseurs étrangers. Dans ce contexte d’OAT très faible, les taux des crédits aux particuliers sont garantis à minima de stabilité dans les prochaines semaines. « Une chose est certaine, les banques n’ont pas rattrapé le retard accumulé sur les objectifs commerciaux au 1er trimestre 2018, elles doivent donc garder une politique de taux bas pour maintenir une demande qui a ralenti,  conclut Maël Bernier. Dans ce contexte, nous continuons de maintenir notre prévision de taux bas durant les mois qui viennent ».

La mesure fait grincer des dents du côté des associations de défense des droits des personnes handicapées mais réjouit le monde du BTP. Dans le cadre du projet de loi Elan (pour évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), les députés ont adopté vendredi dernier en première lecture l'article 18. Celui-ci fait passer les quotas de biens accessibles aux personnes handicapées de 100% à 10% dans la construction de logements neufs. Les 90% restant seront quant à eux "évolutifs". Retour sur ce que va changer cette réforme.
Les normes qui s'appliquaient jusqu'ici :

En principe, "les bâtiments d’habitation neufs et leurs abords doivent être construits et aménagés de façon à être accessibles aux personnes handicapées quel que soit leur handicap", précise l'article R*111-18 du Code de la construction et de l’habitation. Autrement dit, 100% des logements neufs sont censés être accessibles.

En réalité, il existe deux principales exceptions. Premièrement, les maisons individuelles qui sont destinées à l'usage du propriétaire (et qui ne sont donc pas louées) échappent à cette obligation. "Cela représente actuellement 55% des maisons individuelles construites", détaille Jacques Chanut, président de la Fédération française du bâtiment (FFB). Deuxièmement, les ascenseurs ne sont pas obligatoires dans les immeubles de trois étages ou moins. Résultat : sur 100 logements construits, seulement 40 seraient réellement accessibles aux personnes à mobilité réduite avec les normes actuelles, selon les calculs de la Fédération nationale des accidentés du travail et des handicapés (Fnath).

Parmi les normes handicapées les plus visibles, citons la largeur des couloirs et des portes, l'accès du bâtiment au moyen d'une rampe si besoin, la hauteur des prises électriques, la signalisation lumineuse dans l'immeuble, ou encore la possibilité de pouvoir se retourner en fauteuil roulant dans n'importe quelle pièce, y compris la salle de bain et les toilettes. "Ces normes ont un coût : environ 5 à 10% du prix de vente", estime Jacques Chanut. En outre, "ces normes poussent à la compacité des appartements, avec des séjours et des chambres plus petits pour respecter la taille des couloirs et des salles d'eau", ajoute Alexandre Duliège, président de Réalités immobilier, un promoteur présent notamment dans l'ouest de la France.

Pour en savoir plus sur ces normes et la législation en vigueur, vous pouvez consulter cette page du site du ministère.
Ce qui va changer :

L'article 18 du projet de loi Elan fait passer de 100% à 10% la part de logements dits "accessibles" dans les immeubles collectifs neufs, avec un minimum d'un logement de ce type (pour les petits ensembles). Les promoteurs n'auront donc besoin que de construire 10% de logements respectant l'intégralité des normes handicapées (comme la hauteur des prises, la taille des toilettes…). Les autres logements devront simplement être "évolutifs", une nouvelle notion créée par la loi (voir plus bas).

D'après la Fnath, qui regrette cet abaissement drastique des quotas, cela signifie que sur 100 logements construits, il n'y aura plus que 4 réellement accessibles, contre 40 jusqu'ici (voir plus haut).
Ce qui ne change pas :

Le principe d'accessibilité du bâtiment aux personnes handicapées est conservé. "En théorie, rien ne change sur ce point", confirme Arnaud de Broca, secrétaire général de la Fnath. Concrètement, une personne handicapée, notamment si elle se déplace en fauteuil roulant, pourra entrer dans l'immeuble, ouvrir les portes, accéder à l'appartement et se déplacer à l'intérieur de celui-ci dans les pièces à vivre.

les maisons individuelles destinées à leur propriétaire n'auront toujours pas besoin de respecter les normes handicapées. Par ailleurs, les immeubles de trois étages et moins, même s'ils doivent respecter les autres normes handicapées, n'auront toujours pas l'obligation de disposer d'un ascenseur. Sur ce point néanmoins, Sophie Cluzel, la secrétaire d'État auprès du Premier ministre, chargée des personnes handicapées, a laissé entendre sur RTL que le gouvernement réfléchissait...

Attractivité immobilière, fluidité des marchés, dynamisme économique... pour cette 7ème édition du palmarès des villes où investir, notre classement 2018 est marqué par la première place de Montpellier. Déjà sur le podium en 2017, cette ville s’impose cette fois-ci devant Nantes et Rennes. Viennent ensuite Tours, Toulouse, Angers, Nice, Marseille, Lyon et Bordeaux.

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Découvrez le détail du classement avec les atouts de nos dix villes lauréates.

? Montpellier, un pôle d’attraction, première ville où investir en 2018

Avec son emblématique place de la Comédie, ses ruelles médiévales, ses 5 millions de touristes par an, Montpellier, qui se hisse cette année en tête de notre palmarès, est une métropole innovante dotée d’un marché immobilier porteur.

? Nantes, en pointe sur l’Arc atlantique, 2ème ville où investir en 2018

À la seconde place de notre palmarès, la capitale des ducs de Bretagne est considérée, à juste titre, comme une ville très dynamique.

? Rennes, en pleine transformation, 3ème ville où investir en 2018

Rennes se transforme. La ville est en chantier comme en témoignent les 84 grues qui s’élèvent dans le ciel. Les aménagements touchent plusieurs secteurs.

? Tours, de l’attractivité et des prix doux, 4ème ville où investir en 2018

Ville universitaire et touristique à la porte des châteaux de la Loire, Tours bénéficie d’une forte demande locative d’étudiants, de jeunes actifs et de cadres mutés qui louent avant d’acheter.

? Toulouse, le choix pour investir, 5ème ville où investir en 2018

Évolution des prix, marché de la location, projets porteurs... à la tête de la région Occitanie, Toulouse réunit tout ce qui justifie un investissement immobilier.

? Angers, la belle surprise, 6ème ville où investir en 2018

À 1h25 de Paris par la LGV, la cité d’Anjou dispose de très solides atouts pour investir: des indicateurs économiques au vert, des prix de l’immobilier attractifs et des projets urbains de grande ampleur.

? Nice se projette dans le futur, 7ème ville où investir en 2018

Combinant ville, littoral et, à proximité, sommets enneigés du Mercantour, la métropole niçoise maintient une très forte attractivité, soutenue par son aéroport international et de solides critères immobiliers.

? Marseille, encore un fort potentiel investisseur, 8ème ville où investir en 2018

Premier pôle universitaire après Paris, tête de pont de la French Tech, la cité phocéenne réalise Euromed 2, le plus important investissement européen en termes de rénovation urbaine et dispose de solides atouts pour les investisseurs.

? Lyon, de solides fondamentaux, 9ème ville où investir en 2018

Pôle économique reconnu, valeur sûre pour les investisseurs, la métropole lyonnaise attire 6 000 nouveaux habitants par an et va compter 185 000 étudiants à l’horizon 2025.

? Bordeaux, la qualité de vie a un prix, 10ème ville où investir en 2018

Auréolée depuis des années dans tous les palmarès des villes où il fait bon vivre et les plus attractives, la préfecture de Gironde est cette fois en queue de peloton de notre Top 10. La principale raison: les valeurs de l’immobilier se sont envolées sur la ville.

les députés ont approuvé dimanche soir le nouveau bail mobilité de un à dix mois, destiné aux personnes en formation, études supérieures, stage, apprentissage ou mission temporaire professionnelle, mais dénoncé par la gauche comme un "bail précarité".

Pour ce nouveau bail, non reconductible, aucun dépôt de garantie ne pourra être exigé par le propriétaire et le locataire pourra bénéficier de la garantie Visale (Visa pour le logement et l'emploi). Le gouvernement a justifié ce nouveau bail car "la demande de location de courte durée est en hausse à la fois chez les actifs et chez les étudiants, en raison du développement des mobilités professionnelles courtes, des formations et des stages qui, dans le cadre d'un cursus universitaire, ont de plus en plus lieu dans des zones géographiques distinctes du lieu d'étude".

Il existe la location meublée classique d'un an mais qui "impose toutefois le versement d'un dépôt de garantie de deux mois de loyer, ce qui peut représenter un obstacle financier notamment pour des jeunes en apprentissage ou en stage", selon le gouvernement.
Un problème de logements vacants

Mais pour le communiste Stéphane Peu, au contraire ce nouveau bail va "contribuer à instaurer une précarisation du statut du locataire" avec "un risque de déqualification du bail classique". "Vous risquez de permettre à des propriétaires peu scrupuleux de devenir spécialistes de ce genre de location", a renchéri Eric Coquerel (LFI).

Pour le secrétaire d'Etat Julien Denormandie, "il faut arrêter d'opposer propriétaires et locataires. Car c'est par ce genre de discours que des centaines de milliers de logements sont vacants en France. Le plus grand problème de la France, c'est la vacance locative", a-t-il plaidé.

Le ministre Jacques Mézard s'est opposé à un allongement à 12 mois de ce bail, pour des volontaires du service civique par exemple, car "on cherche à avoir un bail spécifique qui ne puisse pas avoir de confusion à un bail existant".

LR s'est abstenue sur ce nouveau bail estimant par Thibaut Bazin "qu'il répond à un besoin chez les locataires" mais "qu'il faut que les propriétaires en soient convaincus". Les députés ont par ailleurs adopté un amendement LREM visant à créer une nouvelle catégorie de résidence, à destination des jeunes actifs pour accueillir des jeunes qui ne sont pas pris en résidence universitaire.

L'investissement immobilier reste la méthode reine pour se constituer un patrimoine. L'an dernier, les Français ont acheté 986 000 logements. Cette opération leur a coûté en moyenne 190 000 euros pour un appartement et 250 000 euros pour une maison. Pour trouver cette somme, les acheteurs se tournent massivement vers le crédit immobilier.

Des crédits de plus en plus longs

Pour 86% des Français locataires, un achat immobilier se finance avec un emprunt. Ils sont presque aussi nombreux (81%) à s'appuyer sur leur épargne ou leurs économies. En France, la durée du crédit immobilier s'allonge. Comptez en moyenne 14 mois de plus qu'il y a 4 ans, précise leprêtimmobilier.com. 60% des contrats signés courent sur 20 ans et plus.

Emprunter plus longtemps réduit les mensualités, ce qui permet d'éviter le surendettement. En revanche, cette stratégie augmente le montant des intérêts. Résultat, le crédit coûte plus cher. Il en faut plus pour décourager les Français ! Plus de 40% des propriétaires ont un crédit en cours. Les autres restent en majorité des propriétaires qui ont déjà remboursé leur prêt.

La question de l'apport personnel

Avant de solliciter un crédit, un acheteur sur deux prévoit un apport personnel. Pour près de trois acheteurs sur dix (30%), cet apport représente entre 10% et 30% du prix de vente. Ils sont 13% à mettre sur la table entre 30% et 50% du prix de vente. C'est presque autant (12%) que les acheteurs qui financent eux-mêmes plus de la moitié du prix du bien.

Même s'il constitue un argument de poids pour négocier, l'apport personnel n'est pas obligatoire. En 2008, il représentait en moyenne 24% du prix d'achat. En 2016, cette part était tombée à 14%. L'acheteur peut toujours se tourner vers des aides de l'Etat, comme le prêt à taux zéro (PTZ), le dispositif Pinel ou certaines subventions départementales ou régionales.

Que peut-on acheter pour 1.000 € de mensualité avec un crédit à taux fixe sur 20 ans ? Le courtier Meillleurtaux apporte des réponses dans sa dernière analyse sur le pouvoir d'achat immobilier dans les vingt plus grandes villes. « Cinq villes voient leur pouvoir d’achat augmenter, 7 ne bougent pas et 8 le voient baisser », explique Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux.com. Dans le dernier rapport de l'Observatoire Crédit /logement, le constat est identique : le pouvoir d’achat immobilier des Français est stable ou se réduit dans 62% des villes de plus de 100.000 habitants.

Des taux qui sauvent le pouvoir d'achat. Dans un contexte de prix souvent élevés, le pouvoir d'achat des acquéreurs est sauvé par le niveau des taux d'intérêt. « Si nous constatons quelques baisses sur les durées 15 et 25 ans, rien à signaler sur les durées de 20 ans », précise Mael Bernier. Et d'ajouter : « Nous observons des baisses dans plusieurs établissements, qui se traduisent par des taux moyens affichés dans nos baromètres à 1,41% sur 15 ans, 1,63% sur 20 ans et 1,83% sur 25 ans. En moyenne, par rapport au mois dernier, les taux sont 0,05% plus bas », ajoute la directrice de la communication du courtier.

L'attractivité tire les prix. Selon l’étude de l’Observatoire Crédit Logement alors que les grandes métropoles concentrent l’essentiel de l’activité économique et donc des emplois, il est de plus en plus difficile de s’y loger. En effet, plus les villes ont une activité économique importante, plus elles attirent de monde, ce qui fait monter les prix de l’immobilier.

Les villes les moins chères. Les villes en difficultés économiques, enclavées ou ne disposant pas d'infrastructures routières, ferroviaires ou aéroportuaires de premier plan sont logiquement les moins chères. Selon Meilleurtaux, Saint-Etienne reste la ville la moins chère de France :  le pouvoir d’achat immobilier y est le plus élevé (154 m2) ; Le Mans (112 m2) repasse devant Le Havre (111 m2) à la seconde place grâce à un gain de 3 m2. L'Observatoire Crédit Logement complète cette liste avec Besançon et Mulhouse.

Les agglomérations les plus chères. Toulouse rejoint Marseille à la 10e place du classement de Meilleurtaux avec 71 m2 finançables pour 1.000 € par mois. Montpellier reste 12e du classement malgré 2 m2 de moins avec 70 m2 finançables. Rennes perd également 2 m2 (68 m2 en 13e position). Lille et Strasbourg gagnent chacune 1 m2 (avec 67 et 65 m²). Les trois villes qui ferment le classement sont Lyon et Bordeaux, qui perdent entre 1 et 2 m2 de pouvoir d'achat. Paris reste fort logiquement la ville la plus chère de France. Pour une mensualité de 1.000 € un acquéreur ne peut s'offrir que 22 m2 !

Gérard Brémond, président du groupe Pierre & Vacances Center Parcs, a inauguré officiellement, le 25 mai dernier, la première résidence Premium cinq étoiles de Pierre & Vacances en bord de mer, en présence de Philippe Augier, maire de Deauville depuis 2001, et de Jean-Baptiste Lemoyne, secrétaire d’État au Tourisme.

Cette ouverture est l’aboutissement d’un long parcours qui remonte à 1989, avec l’achat par Pierre & Vacances des premiers terrains sur la presqu’île de la Touques, cette bande de terre qui sépare les ports de Deauville et de Trouville.

Alors qu’il dispose déjà à son actif de plusieurs résidences Premium cinq étoiles à la montagne, et un projet en cours de construction à Méribel Centre, c’est la première résidence de ce type que Pierre & Vacances ouvre en bord de mer en France.

Orientée vers la mer et ouverte vers la ville, elle bénéficie d’une situation géographique privilégiée car elle fait face au bassin des yachts du port de plaisance de Deauville, tout en se situant à 300 mètres de la gare SNCF, et tout près des quartiers de cœur de ville des deux stations balnéaires de Deauville et Trouville sur la côte normande.

Cette ouverture de site confirme la stratégie de Pierre & Vacances sur le haut de gamme. Elle participe aussi à la renaissance de la presqu’île de la Touques, en friche depuis de nombreuses années, avec son lot de bâtiments abandonnés. Le projet soutenu par la mairie de Deauville a aussi permis de réhabiliter d’autres parties de cette zone, après un parcours semé d’embûches et notamment de recours administratifs.

Les 160 appartements de cette résidence de tourisme, dont une petite partie reste encore disponible à la vente, ont été acquis, selon le modèle habituel de Pierre & Vacances, par des particuliers avec un bail commercial d’exploitation.
Un modèle qui intéresse aussi les investisseurs professionnels

Mais compte-tenu de sa proximité avec les commerces, les centres villes et les différents modes de transport, de la forte demande touristique pour ce quartier, et de son potentiel sur une grande partie de l’année du fait de la clientèle francilienne régulière, les week-ends, des professionnels de l’investissement comme La Française, la filiale de gestion de Crédit Mutuel Nord Europe, se sont aussi portés acquéreurs de lots destinés à l’exploitation.

Pierre & Vacances prévoit ainsi, dans ses offres promotionnelles, de proposer à la location un appartement de deux pièces pour quatre personnes à partir de 1.000 euros la semaine, un quatre pièces pour huit personnes à partir de 650 euros pour un week-end avec trois nuitées, et un trois-pièces pour six personnes à partir de 350 euros pour un week-end avec deux nuitées.

La seconde phase du projet de Pierre & Vacances prévoit la réhabilitation d’un des plus anciens édifices de la station de Deauville situé sur la presqu’île de Touques et juste à côté de la résidence qui vient d’ouvrir.

Construit en 1865 et baptisé, à l’origine, la Caserne des Douanes, ce bâtiment accueillait des bureaux au rez-de-chaussée et des logements pour les douaniers et leur famille dans les étages supérieurs. Ce bâtiment des Douanes avait été cédé par l’État aux Charbonnages de France en 1930 et les bureaux du rez-de-chaussée ont eux aussi été transformés en logements à partir de 1950.

Les travaux de rénovation devraient démarrer en 2019 avec une restructuration du bâtiment existant (dont la façade, qui sera conservée à l’identique, donne sur la mer et sur le casino de Trouville) en vingt-huit appartements de tourisme du 2 au 4 pièces, répartis sur trois étages. L’ouverture est prévue au printemps 2021. Les fourchettes de prix vont de 380 000 euros hors taxes à 670 000 euros hors taxes. Pour mémoire, l’acquéreur peut être exonéré de la TVA de 20% s’il conserve le bien au moins vingt ans, avec une exploitation locative en bail commercial.
Une stratégie en phase avec l’évolution  de la demande

Le groupe Pierre & Vacances...